Articles
Nos publications
Loi Élan et copropriété
RL3032 - La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan[1] se propose de réformer plusieurs domaines juridiques, dont le statut de la copropriété.
Il s’agit à la fois de redéfinir son champ d’application et d’adapter ses dispositions aux caractéristiques, à la destination ainsi qu’à la taille des copropriétés.
De même, elle aura pour objet de clarifier et de moderniser ses règles d’organisation et de gouvernance.
Elle habilite à cette fin le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance dans le but d’améliorer le droit de la copropriété et de prévenir le contentieux.
Cette ordonnance, qui ne verra toutefois ses dispositions entrer en vigueur que le 1er juin 2020, devra donc être prise dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la loi Élan, soit avant le 24 novembre 2019.
De même, la loi habilite le gouvernement à codifier la partie législative du droit de la copropriété, également par voie d’ordonnance.
Cette deuxième ordonnance devra être prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi et donc avant le 24 novembre 2020.
Un projet de loi de ratification devra être déposé devant le parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance.
Mais, d’ores et déjà, le texte adopté, issu des travaux du Sénat, contient de nombreuses mesures concernant la copropriété dont certaines sont notamment inspirées des travaux du GRECCO (Groupe de Recherche en COpropriété)[2].
Elles sont applicables depuis le 25 novembre 2018, à l’exception de quelques-unes qui n’entreront en vigueur qu’ultérieurement, dans l’attente de décrets d’application.
Nous analyserons ici les principales dispositions concernant l’application du statut de la copropriété (I), les obligations d’information du syndic (II), l’assemblée générale (III), les charges de copropriété (IV), la réforme de la prescription (V) et enfin les dispositions concernant la propriété des colonnes montantes électriques (VI).
I - APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
→ Date d’entrée en vigueur du statut de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965[3] concerne les seuls immeubles bâtis, sachant que le législateur a exclu des prévisions de la loi tout ce qui a trait à la construction de l’immeuble et n’a pas fixé la date d’entrée en vigueur du statut.
La jurisprudence est donc venue préciser qu'en vertu de son article 1er, la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux seuls immeubles bâtis, donc achevés et ce, dès que la propriété en est divisée par lots entre au moins deux copropriétaires[4], l'immeuble à construire étant considéré comme achevé dès qu'il est au moins pour partie habitable[5] .
L’article 1-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 distingue désormais les immeubles bâtis déjà existants des immeubles à construire.
En effet, ces deux hypothèses ne sont pas comparables car les lots à construire sont vendus en l’état futur d’achèvement, ce qui rend la situation plus complexe que pour un immeuble existant.
Les immeubles bâtis existants
L’article 1-1, nouveau, précité, précise qu’en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot, reprenant en cela les principes issus de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Les immeubles à construire
En revanche, concernant les immeubles à construire, l’article 1-1, nouveau, précité, prévoit que « le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot ».
Il s’agit de la transcription, dans la loi, de la jurisprudence qui considère que l’achèvement de l’immeuble à construire résulte de la livraison du premier lot[6].
C’est donc ce critère objectif qui conditionnera l’application du statut et donc, en pratique, l’envoi par le syndic provisoire des premiers appels de fonds et de la convocation à la première assemblée générale.
Toutefois, afin de rendre ces dispositions véritablement efficaces, il conviendrait que soit instaurée une obligation d’information du syndic provisoire, à la charge du promoteur, portant sur la date de livraison de ce premier lot.
Indifférence de l’immatriculation
Enfin, pour écarter tout risque d’ambiguïté éventuelle, l’article 1.1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, précise que l’immatriculation du syndicat des copropriétaires, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 31 décembre 2018, est sans conséquence sur l’application du statut.
→ Définition du lot de copropriété et consécration du lot transitoire
Définition du lot de copropriété
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la copropriété est répartie par lots est complété par un alinéa 2, nouveau, lequel précise désormais que celui-ci comporte « obligatoirement » une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes qui sont « indissociables ».
Il s’agit là de la transcription de la jurisprudence intervenue en application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, décidant que tout lot de copropriété doit être composé indissociablement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes[7].
Un lot ne saurait en effet être constitué uniquement de parties privatives[8], ni ne comporter que des quotes-parts de parties communes[9] .
Le caractère à la fois obligatoire et indissociable de la composition du lot est désormais inscrit dans la loi.
Consécration du lot transitoire
De même, le lot transitoire, reconnu comme constituant un lot de copropriété à part entière par la jurisprudence[10] est désormais consacré dans la loi du 10 juillet 1965 et défini en son article 1er, alinéas 3 et 4, nouveaux.
Dans les immeubles à édifier par tranches successives, en attendant la construction de la partie suivante, les praticiens ont en effet créé des lots qualifiés de « lots transitoires » lesquels sont constitués d’un droit de construire précisément défini, sur un emplacement déterminé.
Il est désormais précisé dans l’article 1er, alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 que le lot de copropriété peut être un lot transitoire.
Définition du lot transitoire
L’article précité reprend les termes de la définition du lot transitoire retenue par la jurisprudence[11] et prévoit qu’il « est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante ».
La référence à la « surface déterminée du sol » apparaît cependant surabondante ; elle risque d’être interprétée restrictivement et peut-être d’entraver la possibilité de constituer des lots transitoires en sous-sol ou en surélévation.
Stipulation de lot transitoire dans tous les règlements de copropriété
L’article 1er, alinéa 4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
Le législateur a visiblement souhaité que soit mieux indiquée la consistance des lots (lesquels sont parfois insuffisamment décrits dans les actes), dans le but d’informer les futurs copropriétaires.
Mais cette référence au règlement lui-même pourrait poser certaines difficultés car c’est l’état descriptif de division et non le règlement de copropriété qui décrit habituellement tous les lots, au nombre desquels figure également le lot transitoire.
Même si les deux documents sont presque toujours joints, ils ne sont pas de même nature, l’état descriptif de division étant un document destiné à la publicité foncière, sachant qu’en dehors de quelques rares exceptions[12], seul le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle[13].
Mise en conformité des règlements de copropriété existants
La mise en conformité des règlements de copropriété existants avec les dispositions relatives au lot transitoire, tel que décrit par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 devra, le cas échéant, intervenir dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit d’ici le 23 novembre 2021.
À cette fin, le syndic inscrit, si nécessaire, à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires qui sera organisée dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire.
Celle-ci est alors prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, soit à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient pas décrits ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1er, alinéa 3, nouveau.
La régularisation, qui peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24 précité, ne devrait dès lors pouvoir émaner que du seul titulaire du lot transitoire au risque, si celle-ci devait provenir du syndicat ou d’un copropriétaire, qu’il soit porté atteinte à ses droits acquis.
Enfin, et bien qu’aucune sanction ne soit précisée, on peut s’interroger sur les conséquences d’une absence de mise en conformité du règlement de copropriété dans le délai de trois ans.
Si l’on raisonne par analogie avec la jurisprudence concernant l’absence de mise en conformité des statuts d’association syndicale libre avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004[14], dans le délai de deux ans prévu par son décret d’application du 3 mai 2006[15], le titulaire du lot transitoire aura tout intérêt, le cas échéant, à solliciter avant le 24 novembre 2021, la mise à l’ordre du jour de la modification du règlement de copropriété.
À défaut, il encourrait le risque éventuel de devoir solliciter ensuite du syndicat des copropriétaires une autorisation de construire à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
→ Parties communes, droits accessoires et conventions de réservation de ces droits
Parties communes
« Tout élément incorporé dans les parties communes » fait désormais l’objet d’une présomption de parties communes, la liste de l’article 3, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 étant complétée en ce sens.
Si l’on se réfère à la définition du mot « incorporé » signifiant, au sens propre, « réuni en un seul corps » (Dictionnaire Littré), il s’agit d’une solution bienvenue qui confirme certaines solutions jurisprudentielles concernant notamment des canalisations encastrées ne pouvant être atteintes que par dégradation du gros œuvre[16].
Droits accessoires aux parties communes
De même, l’article 3, alinéa 3, de la loi précitée, qui énonce certains droits comme étant réputés accessoires aux parties communes, est complété.
Il s’agit du droit d’affichage et du droit de construire sur les parties communes.
Droit d’affichage sur les parties communes.- S’ajoute ainsi à la liste des droits réputés accessoires, le droit d’affichage sur les parties communes, confirmant ainsi la jurisprudence intervenue sur ce point[17].
Droit de construire afférent aux parties communes.- De même, le droit de construire afférent aux parties communes constitue désormais un droit accessoire énoncé à l’article 3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
La terminologie employée permet d’englober la réalisation de constructions qui ne figuraient pas dans la liste, pourtant non limitative[18], de l’article 3, alinéa 3, précité, laquelle ne visait jusqu’à présent que le droit d’édification de bâtiments nouveaux, le droit de surélévation, celui d’affouiller le sol et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
En conséquence, l’édification d’une mezzanine semble désormais pouvoir relever de ces nouvelles dispositions, alors que depuis la suppression, par la loi Alur du 24 mars 2014, de la réglementation concernant le COS, l’on pouvait s’interroger sur l’obsolescence de la jurisprudence qui considérait que seule l’utilisation de la constructibilité résiduelle était constitutive d’un droit accessoire[19].
Disparition à terme de la réserve du droit de construire de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice d’un des droits accessoires appartenant au syndicat des copropriétaires, autre que le droit de mitoyenneté, voit ses dispositions annulées pour l’avenir.
En effet, l’article 37-1, nouveau, prévoit désormais que, par dérogation à l’article 37, les droits de construire, d’affouiller ou de surélever ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait.
Cependant, ces droits peuvent constituer la partie privative du lot transitoire.
De même, les conventions antérieures à la publication de la loi Élan par lesquelles un propriétaire ou un tiers s’est réservé l’exercice d’un droit de construire, d’affouiller ou de surélever, dans les conditions prévues à l’article 37 dans sa rédaction antérieure, demeurent valables.
→ Parties communes spéciales et charges spéciales
Définition des parties communes spéciales et conséquences juridiques
L’article 6-2, nouveau, définit plus précisément le régime juridique des parties communes spéciales, déjà évoqué par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont communes les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
L’article 6-2, nouveau, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires et énonce que celles-ci sont la propriété indivise de ces derniers.
On notera au passage que l’utilisation du « et » à la place du « ou » résulte manifestement d’une erreur de plume puisqu’il s’agit d’une référence à l’article 3, précité.
Là encore, il s’agit de la transcription de la jurisprudence selon laquelle les parties communes spéciales sont la propriété indivise des copropriétaires qui en bénéficient, ce qui entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment l’irrecevabilité de la demande en restitution de parties communes spéciales émanant d’un copropriétaire qui n’en n’est pas titulaire[20].
Corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales
L’article 6-2, alinéa 2, nouveau, de la loi précitée prévoit désormais que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».
L’absence de corrélation entre les charges communes spéciales et les parties communes spéciales dans les règlements de copropriété constitue, en effet, à ce jour, une question non résolue.
La jurisprudence a pu admettre que la création de parties communes spéciales entraîne nécessairement une répartition en charges spéciales[21].
Mais la possibilité de procéder à une répartition en charges spéciales sans création de parties communes spéciales reste, en revanche, plus controversée[22].
Désormais, il ne sera donc plus possible de prévoir des parties communes spéciales sans que soient corrélativement créées des charges communes spéciales.
Cependant, au regard de la rédaction du nouveau texte, on peut s’interroger sur la réciprocité. Sera-t-il encore possible de prévoir des répartitions en charges spéciales sans qu’aient été créées des parties communes spéciales ? La question reste ouverte.
En tout état de cause, la loi Élan a prévu une mise en conformité tant des nouveaux règlements de copropriété que de ceux antérieurs à la loi.
Mise en conformité des règlements de copropriété
Nouveaux règlements de copropriété.-
L’article 6-4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Règlements de copropriété antérieurs à la loi Élan.-
S’agissant des règlements de copropriété antérieurs, l’article 209, II, de la loi Élan, dans des dispositions qui ne sont pas intégrées dans la loi du 10 juillet 1965, octroie au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité avec ces nouvelles dispositions.
À cette fin, le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale devant intervenir dans ce délai, la décision étant prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s’agit de la majorité simple, soit la plus faible pour procéder à ce qui constitue une modification du règlement de copropriété, nécessitant habituellement l’unanimité de tous les copropriétaires.
En effet, il s’agira, dans certains cas, d’une modification de la répartition des charges et le plus souvent d’une atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, lesquelles commandent un vote unanime.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle aucune corrélation entre les parties communes spéciales et les charges spéciales n’avait pu être effectuée, après coup, dans les règlements de copropriété jusqu’à présent.
Assemblées spéciales des copropriétaires concernés
La loi précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises, soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, seuls prenant part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Il s’agit d’une reprise, améliorée, des dispositions de l’article 24, III, de la loi du 10 juillet 1965 de même qu’une intégration de certaines solutions jurisprudentielles qui considèrent qu’une simple spécialisation des votes au sein de l’assemblée générale est suffisante[23].
En effet, les dispositions de l’article 24, III, sont trop restrictives puisqu’elles ne permettent cette possibilité que lorsqu’il s’agit de dépenses votées à la majorité de l’article 24, et seulement si le règlement de copropriété le prévoit, ce qui n’est évidemment pas toujours le cas.
Les dispositions nouvelles sont donc bienvenues car elles s’appliqueront en tout état de cause et pour des décisions soumises à d’autres majorités que celles de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
→ Parties communes à jouissance privative
Définition du droit de jouissance privatif comme droit réel accessoire du lot
La notion de parties communes à jouissance privative, création de la pratique, reconnue par la jurisprudence depuis très longtemps, n’était pourtant pas intégrée dans la loi du 10 juillet 1965 jusqu’à présent.
C’est désormais chose faite puisque l’article 6-3, alinéa 1er, nouveau, prévoit que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».
La loi intègre la jurisprudence intervenue dans des arrêts de principe concernant le droit de jouissance privatif en précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché[24] et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot[25].
Il semble donc que l’article 6-3, nouveau, vise le droit de jouissance privatif comme constituant un droit réel attaché au lot.
On peut en conséquence s’interroger sur le maintien et le devenir du droit de jouissance privatif conféré à titre personnel de façon provisoire pourtant reconnu par la jurisprudence[26].
La même question se pose concernant le droit de jouissance conféré, non par l’état descriptif de division ou le règlement de copropriété, mais par une décision d’assemblée générale.
En effet, à l’instar des parties communes spéciales, l’existence de parties communes à jouissance privative est désormais subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, en vertu de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Mise en conformité du règlement de copropriété
Dans cette perspective, et en vertu de l’article 209, II, précité, les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ces dispositions, le syndic devant inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, cette décision devant être prise à la majorité de l’article 24.
Dans ces conditions, on peut redouter la disparition du droit de jouissance privatif pourtant attaché au lot mais dont le titre constitutif résulterait d’une décision d’assemblée générale.
Dans de telles circonstances, son titulaire devra solliciter, dans ce délai, la mise à l’ordre du jour du modificatif du règlement de copropriété de manière à ce qu’une mention expresse y soit portée.
À défaut, le droit de jouissance pourrait être gravement fragilisé et menacé de disparition.
II - LES OBLIGATIONS D’INFORMATION DU SYNDIC
→ Pénalités en cas de non transmission de pièces au conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l’administration de la copropriété.
De même, il reçoit, sur sa demande, communication de manière générale, de tous documents intéressant le syndicat.
Désormais, l’article 21 est complété en son dernier alinéa et prévoit qu’en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai de un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal sera fixé par décret.
Ces mesures comminatoires témoignent d’une défiance accrue vis-à-vis du syndic professionnel.
Elles ne pourront en effet s’appliquer aux syndics bénévoles qui ne perçoivent aucune rémunération.
Ces dispositions ne sont toutefois pas entrées en vigueur et restent dans l’attente d’un décret ultérieur qui fixera le montant et les modalités d’application des pénalités.
→ Contenu de l’extranet
La loi Alur a prévu, depuis le 1er janvier 2015, l’obligation pour tout syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé (extranet) aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces obligations résultent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, depuis cette date, que l’accès à ces documents est différencié selon qu’ils sont destinés au conseil syndical ou aux membres du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, la nature des documents mis en ligne et leur caractère différencié étaient jusqu’à présent laissés à la seule discrétion des syndics.
La loi supprime donc, de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, l’indication selon laquelle le syndic est tenu de proposer la mise en ligne « à compter du 1er janvier 2015 » et ajoute qu’un décret précisera la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
De fait, en attendant ce décret, l’obligation de proposer un accès en ligne aux documents dématérialisés aura provisoirement disparu.
Ces dispositions ne sont donc pas entrées en vigueur dans l’attente du décret.
→ Obligation de signalement pour les syndics auprès du procureur de la République
Afin de lutter contre les marchands de sommeil, un nouvel article 18-1-1 est inséré dans la loi du 10 juillet 1965, obligeant les syndics professionnels, les administrateurs de biens et les agents immobiliers à signaler au procureur de la République les faits susceptibles de constituer une infraction prévue par les articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
L’article 18-1-1, nouveau, ajoute que ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de la déclaration de soupçon prévue à l’article L. 561-15 du Code monétaire et financier, en matière de blanchiment d’argent ou de participation au financement du terrorisme.
En revanche, ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics non professionnels, c’est-à-dire aux syndics bénévoles ni aux syndics de syndicats coopératifs mentionnés à l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965.
III - L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
→ Délégation de vote
Afin de remédier à l’absentéisme en assemblée générale, les modalités de délégation de vote prévues par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont assouplies.
Limite portée de 5 % à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires
Jusqu’à présent, chaque copropriétaire pouvait déléguer son droit de vote à un mandataire, lequel ne pouvait se voir déléguer plus de trois mandats, sauf si le total des voix dont il disposait pour lui-même, ajoutées à celles de ses mandants, n’excédait pas 5 % des voix du syndicat.
La limite est dorénavant portée à 10 % des voix du syndicat.
Limite calculée pour chacun des époux
Dans le même esprit, il est désormais prévu que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.
Ces dispositions, déjà consacrées par la jurisprudence[27], permettent aux époux présents à l’assemblée générale d’être en possession de plus de trois mandats par personne, si le total des voix, dont chaque époux dispose, n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
Subdélégation
Par ailleurs, il est expressément prévu que tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que le mandat ne l’interdise pas, ce qui constitue une transcription de la jurisprudence sur ce point[28].
Pouvoirs en blanc
De même, l’article 22, nouveau, prévoit désormais que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Ces dispositions ont pour objet de réglementer la pratique des pouvoirs en blanc. Le syndic reçoit en effet ces pouvoirs sans indication du mandataire.
La jurisprudence a décidé qu’il ne pouvait ni les conserver[29], ni les distribuer aux mandataires choisis par lui[30].
Le nouveau texte reprend ces solutions sans cependant indiquer de quelle façon le syndic doit distribuer ces pouvoirs.
Il convient, dès lors, de se conformer à l’usage selon lequel le syndic transmet l’ensemble des pouvoirs reçus au président du conseil syndical qui les redistribue ; en effet, il n’est pas possible de les donner en début de séance au président de l’assemblée générale car, à ce stade, celui-ci n’a pas encore été élu.
Interdictions touchant le concubin
Les proches du syndic visés à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent désormais ni recevoir de délégations de vote, ni présider l’assemblée générale.
De plus, la liste des personnes soumises à ces interdictions est élargie au concubin du syndic, ainsi qu’au concubin de tous ses proches.
→ Participation à l’assemblée générale
La visioconférence et la communication électronique
Afin de tenter de lutter contre l’absentéisme, un nouvel article 17-1 A dans la loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes possibilités pour les copropriétaires de participer à l’assemblée générale.
L’article 17-1 A, nouveau, précise désormais que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Ainsi, la présence physique des copropriétaires lors de l’assemblée générale devient-elle une option parmi d’autres.
Il résulte de la lecture du texte qu’un copropriétaire peut exiger que toutes ces options lui soient permises.
Ces nouvelles modalités semblent accompagner le développement de techniques déjà utilisées depuis longtemps, notamment par les sociétés commerciales.
On peut cependant s’interroger sur leur adaptation à l’univers de la copropriété, principalement constitué d’immeubles d’habitation, dont les lots sont, en majorité, détenus par des non-professionnels.
Dans la mesure où le texte évoque une participation à l’assemblée générale et non uniquement l’expression d’un vote, ces nouveaux procédés devraient être conçus pour permettre aux copropriétaires non seulement d’assister mais également de véritablement participer à distance, en temps réel, aux débats qui auront lieu lors de l’assemblée générale.
Malgré l’amélioration des possibilités techniques, on peut cependant craindre des débats partiellement inaudibles, du fait, soit d’un grand nombre d’intervenants s’exprimant parfois en même temps, soit d’interruptions plus ou moins longues de la transmission.
On peut redouter également l’inadéquation de ce type de transmission aux petites copropriétés administrées par des syndics bénévoles qui ne pourraient pas déployer l’équipement nécessaire.
Le décret devra donc s’efforcer de résoudre toutes ces difficultés.
Ces dispositions nécessitent en effet, pour entrer en vigueur, qu’un décret définisse les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale.
Le vote par correspondance
L’article 17-I A, alinéa 2, prévoit également la possibilité pour les copropriétaires de voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire.
Il s’agit, à proprement parler, d’une révolution en matière d’assemblée générale de copropriété.
En effet, la visioconférence ou assimilée doit permettre d’assister et de participer, en temps réel, à l’assemblée générale selon des procédés techniques qui n’existaient bien évidemment pas en 1965, lors de l’adoption du statut.
Mais, jusqu’à présent, le vote par correspondance n’était pas admis par la loi du 10 juillet 1965 ; le copropriétaire lui-même ou son mandataire devait obligatoirement assister à l’assemblée générale[31].
Le vote par correspondance était en effet considéré comme contraire tant à la lettre qu’à l’esprit du texte, les débats en assemblée générale étant considérés comme nécessaires à un vote éclairé[32].
On sait en effet à quel point les intentions de vote peuvent évoluer au fur et à mesure du déroulement des discussions en assemblée générale, en fonction des informations et des arguments échangés, des majorités qui se constituent ou se désagrègent et des consensus qui s’opèrent.
Or, le vote par correspondance risque, non pas seulement de figer le débat mais peut-être de renforcer, voire de généraliser l’absentéisme.
De surcroît, on peut se demander si des débats existeront encore en assemblée générale ; rien n’empêche en effet les copropriétaires de tous voter par correspondance.
On peut également s’interroger sur la possibilité réelle de prise de décision dans ce cas, dans la mesure où l’article 17-1 A, alinéa 2, nouveau, prévoit que les formulaires « ne donnant aucun sens précis de vote » ou « exprimant une abstention », seront considérés comme des votes défavorables.
Or, depuis la réforme de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000[33], afin de faciliter l’adoption des décisions, les copropriétaires abstentionnistes ne sont plus considérés comme opposants et leurs voix ne sont plus comptabilisées dans la majorité applicable, laquelle depuis lors, ne tient compte que des voix exprimées.
La loi Alur du 24 mars 2014, poursuivant le même objet, a également abaissé les majorités requises pour que les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble puissent être plus facilement décidés.
Il s’agit donc de dispositions en contradiction avec celles de l’article 24, précité, et qui risquent d’engendrer des difficultés d’adoption de décisions importantes.
De plus, l’article 17-1 A, alinéa 2, nouveau, prévoit également que les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, auront évolué « de manière substantielle » seront aussi considérés comme défavorables.
Que faut-il entendre par cette formulation ? Qu’est-ce qu’une résolution ayant substantiellement évolué ?
Il semble que ces dispositions devraient être interprétées à la lumière de la jurisprudence qui décide qu’aucune disposition n’impose une stricte identité entre le texte du projet de résolution figurant à d’ordre du jour et celui finalement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale[34].
L’évolution est donc tolérée mais lorsqu’il s’agit d’un vote par correspondance, le législateur considère que le copropriétaire qui a voté en faveur d’un projet de résolution, modifié de façon substantielle, se serait peut-être opposé à la décision finalement adoptée s’il avait assisté aux débats.
Mais, mis à part lui-même, qui pourra s’en faire juge ?
La difficulté proviendra donc de l’appréciation nécessairement subjective du caractère substantiel ou non de l’évolution du projet de résolution que feront le secrétaire, le ou les scrutateurs et le président de l’assemblée générale pour rédiger le procès-verbal de séance. Il est certain qu’il y aura des différences de vues sur la question et des risques supplémentaires de contentieux.
En tout état de cause, ces dispositions ne pourront entrer en vigueur que lorsqu’un décret en Conseil d’État aura défini les mentions du formulaire de vote par correspondance ainsi que ses modalités de remise au syndic.
→ Augmentation de la majorité nécessaire pour voter les décisions concernant les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique
La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique[35] avait modifié l’article 24 en ajoutant un nouvel alinéa h), afin de permettre de prendre à la majorité prévue par ce texte, les décisions relatives aux opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.
Ces dispositions avaient posé un certain nombre de difficultés d’interprétation pour distinguer les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique soumis à la majorité de l’article 24, des travaux d’économie d’énergie devant être votés à la majorité de l’article 25, f).
Désormais, les votes portant sur ces opérations ne relèvent plus de l’article 24, II, h), qui a été abrogé, mais relèvent désormais de la majorité prévue à l’article 25, f), de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 25, f), est modifié en conséquence par la suppression de la référence à la majorité prévue par l’article 24.
→ Obligation de notification du procès-verbal d’assemblée générale dans le délai de un mois de sa tenue
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que le syndic devait notifier le procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, est modifié, le délai de notification étant désormais abaissé à un mois seulement.
Pour autant, comme auparavant, aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de ce délai.
→ Délai de douze mois pour statuer sur l’installation de la fibre optique
Un délai maximum de douze mois est désormais prévu pour obliger l’assemblée générale à statuer sur la proposition d’installation de la fibre optique faite par un opérateur lorsque l’immeuble n’en est pas équipé, alors qu’auparavant aucun délai n’était fixé.
Prévu par l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce délai a pour point de départ la réception par le syndic de la proposition d’installation de l’opérateur, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la proposition de l’opérateur étant de droit.
Aucune sanction n’est a priori envisagée par le texte mais le syndic pourrait cependant voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par un copropriétaire résultant d’un défaut de respect du délai.
IV - LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
→ Le fonds de travaux
La mise en application du fonds de travaux, créé par la loi Alur du 24 mars 2014, n’avait pas manqué de susciter des difficultés lorsqu’il existe des charges spéciales auxquelles certains copropriétaires ne participent pas, bien que contribuant en fonction de leurs millièmes généraux au fonds de travaux.
C’est la raison pour laquelle l’article 14-2, II, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que l’affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges.
Ces nouvelles précisions devront permettre au syndic de procéder à l’affectation du fonds de travaux en tenant compte de ces particularités.
→ Réforme de la procédure de recouvrement des charges de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Une procédure spécifique avait été mise en place par la loi SRU du 13 décembre 2000.
Prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et donnant exclusivement compétence au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, cette action n’a finalement pas eu la faveur escomptée, compte tenu des inconvénients majeurs qu’elle présentait.
Celle-ci permettait en effet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non échues du budget provisionnel, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse.
Mais elle excluait toute possibilité de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées et pour lesquelles il était donc nécessaire, le cas échéant, d’engager une procédure distincte devant une autre juridiction.
De surcroît, les provisions pour travaux votés de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas concernées.
La loi Élan réforme donc cette procédure afin de remédier à tous ces inconvénients.
Désormais, la provision pour travaux de l’article 14-2 de la loi précitée qui ne serait pas versée à sa date d’exigibilité suit le même régime que les provisions exigibles du budget de l’article 14-1 de la même loi.
Ainsi, l’expiration du délai de trente jours après une mise en demeure restée vaine, entraîne leur exigibilité immédiate.
Il en est de même « des sommes restant dues », appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le vocable utilisé semble pouvoir inclure des sommes autres que des charges de copropriété au sens strict, du moment qu’elles figurent dans les comptes approuvés.
Il résulte de ces dispositions que le contentieux du paiement des charges de copropriété risque de se déplacer, selon le montant des charges arriérées, du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance statuant au fond, vers le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé.
En effet, l’ordonnance rendue comme en matière de référé est revêtue de l’autorité de la chose jugée, ce qui permet, en particulier, son exécution forcée, notamment par la voie de la saisie immobilière du lot concerné.
V - LA PRESCRIPTION DES ACTIONS PERSONNELLES EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ
Le délai de prescription, qui était jusqu’à présent de dix ans en matière de copropriété, est désormais ramené à cinq ans.
En effet, celui-ci était à l’origine très inférieur à la prescription de droit commun qui était de trente ans.
Or, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription de droit commun[36] ayant abaissé celle-ci à cinq ans, le délai de prescription en copropriété devait en conséquence être réduit.
Il s’agit donc d’une mise en harmonie nécessaire.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie désormais, en ce qui concerne la prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, aux dispositions de l’article 2224 du Code civil qui régit la prescription de droit commun.
Mais le procédé consistant à renvoyer à la prescription de droit commun présente en réalité des inconvénients.
En effet, l’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Ainsi, malgré cet abaissement, le point de départ du délai se déplacera en fonction de la date à laquelle l’exercice de l’action a été connu, ou aurait dû l’être, de son titulaire, ce qui impliquera une plus grande fluctuation du délai qu’auparavant.
Cette imprécision risque d’entraîner plus d’incertitudes et, par conséquent, de contentieux.
VI - DISPOSITIONS CONCERNANT LA PROPRIÉTÉ DES COLONNES MONTANTES
→ Clarification de la propriété des colonnes montantes électriques
La loi Élan ajoute des dispositions spécifiques aux colonnes montantes électriques dans le Code de l’énergie.
Bien qu’étant applicables à tous les immeubles et non spécifiquement aux immeubles en copropriété, ces dispositions sont importantes car elles mettent enfin un terme aux très nombreux litiges qui opposaient depuis plusieurs années des syndicats de copropriétaires à ENEDIS et portaient sur la propriété et la charge des travaux de rénovation de ces colonnes[37].
Les colonnes montantes électriques sont désormais définies par le nouvel article L. 346-1 du Code de l’énergie comme « l’ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupe-circuit principal nécessaires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein d’un même immeuble ou de bâtiments séparés construits sur une même parcelle cadastrale, à l’exception des dispositifs de comptage ».
Désormais, en application du nouvel article L 346-2, les colonnes montantes mises en service avant la publication de la loi Élan, soit avant le 24 novembre 2018, appartiennent au réseau public de distribution d’électricité, à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2020.
Dans ce même délai de deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, les propriétaires ou les copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces colonnes montantes peuvent :
1°) notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité de ces colonnes. Ce transfert prendra effet à compter de la notification. Il est précisé que le transfert est effectué à titre gratuit. Le gestionnaire de réseau ne peut ni s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ;
2°) revendiquer la propriété de ces colonnes, sauf si le gestionnaire de réseau prouve qu’elles appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité.
Le nouvel article L. 346-4 prévoit que lorsque les propriétaires ou copropriétaires auront revendiqué la propriété des colonnes mises en service avant le 24 novembre 2018, en application de l’article L. 346-2, ces colonnes pourront ensuite être transférées, à leur demande, au réseau public de distribution d’électricité sous réserve de leur bon état de fonctionnement.
Le transfert est à titre gratuit. Le gestionnaire de réseau ne pourra s’opposer ni à leur transfert, si ces colonnes sont en bon état de fonctionnement, ni exiger une contrepartie financière.
Le cas échéant, le gestionnaire de réseau déterminera les travaux électriques à réaliser pour assurer le bon état de fonctionnement de ces colonnes.
Bien entendu, en application du nouvel article L. 346-3 du Code de l’énergie, les colonnes montantes électriques mises en service à compter du 24 novembre 2018, date de publication de la loi Élan, appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.
Ces dispositions permettent dès maintenant aux syndicats de copropriétaires, en litige ou non avec ENEDIS, de notifier par avance, soit dans le délai de deux ans expirant le 23 novembre 2020, le transfert à ENEDIS de la propriété des colonnes montantes afin d’éviter d’effectuer des travaux de rénovation importants sur ces colonnes.
Il convient, dans ces conditions, d’inscrire cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, sachant que la décision devra normalement être prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’un acte de disposition.
CONCLUSION
Avant même que les ordonnances annoncées interviennent, les décrets d’application des textes d’ores et déjà adoptés devront paraître.
Ils détermineront l’entrée en vigueur des dispositions concernant les pénalités applicables au syndic en cas de non transmission des pièces au conseil syndical et le contenu de l’extranet.
Ils devront également permettre l’application des dispositions les plus novatrices, à savoir la participation à l’assemblée générale par visioconférence et tout procédé de communication électronique ainsi que les modalités du vote par correspondance.
Il semble que ces décrets soient actuellement en cours de préparation et qu’ils pourraient en conséquence intervenir avant la fin du premier semestre 2019.
On espère donc qu’ils permettront à la loi du 10 juillet 1965 de conserver à la fois sa cohérence et son intérêt pratique.
[1] L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.
[2] Guégan-Gélinet L., Réforme de la loi du 10 juillet 1965 : le projet du GRECCO, Rev. loyers 2018/983, n° 2751.
[3] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.
[4] Cass. 3e civ., 20 déc. 1976, n° 75-13.312, JCP G 1978, II, n° 18800, note Guillot ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-20.435, RD imm. 1999, p. 144, obs. Capoulade P.
[5] CA Paris, ch. 23, sect. B, 12 janv. 1983, D. 1983, I.R., p. 333, obs. Giverdon C.
[6] CA Paris, 22 nov. 2001, Synd. Copr. rue Frédéric Mistral c/ Barette, Constr.-urb. juin 2002, p. 14, obs. Sizaire D.
[7] Cass. 3e civ., 17 sept. 2013, n° 12-19.526, AJDI 2013, p. 837, note Porcheron S.
[8] Cass. 3e civ., 29 nov. 1972, JCP 1973, II, n° 17138.
[9] Cass. 3e civ., 8 avr. 1970, JCP 1970, II, n° 16341, note Guillot.
[10] Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, D. 1992, p. 277, note Tomasin.
[11] Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, nos 15-14.895 et 15-15.113.
[12] Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313, Administrer 2009, n° 419, p. 60 ; Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, Rev. loyers nov. 2017, comm. Guégan-Gélinet L.
[13] Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, p. 1, note Capoulade P. et Giverdon G., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.
[14] Ord. n° 2004-632, 1er juill. 2004, JO 2 juill.
[15] D. n° 2006-504, 3 mai 2006, JO 5 mai ; Cass. 3e civ., 5 juil. 2011, n° 10-15.374 ; Cass. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-22.351.
[16] CA Paris, 16 mars 2011, n° RG : 06/19158, Administrer juin 2011, p. 42.
[17] CA Paris, 22 déc. 1981, D. 1982, I.R., p. 286, note Giverdon C.
[18] Cass. 3e civ., 24 mai 2006, Bull. civ. III, n° 134, Rev. loyers 2006, p. 346, note Dubaele Th.
[19] CA Paris, pôle 4, ch. 2, 5 mars 2014, loyers et copr. 2014, comm. n° 277, note Vigneron G., Administrer juin 2014, p. 53, obs. Bouyeure J.-R.
[20] Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 13-18.925, Rev. loyers 2015/954, p. 83, obs. Guégan L., Loyers et copr. 2015, comm. n° 22.
[21] Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551, Bull. civ. III, n° 95, Administrer nov. 2011, p. 40, obs. Bouyeure J.-R.
[22] CA Paris, 24 juin 1981, AJPI 1982, p. 99, note Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, Administrer 1999, n° 308, p. 59, obs. Bouyeure J.-R. ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 janv. 2016, n° RG : 12/07038, Administrer avril 2016, p. 42, note Bouyeure J.-R.
[23] CA Paris, 23e ch. B, 8 avr. 2004, Administrer août/sept. 2004, p. 34, obs. Bouyeure J.-R.
[24] Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145, Bull. civ. III, n° 145.
[25] Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477, Rev. loyers 2007/606, p. 410, note Guégan L., JCP G 2007, n° 42, p. 20, JCP N 2007, n° 49, 1322, obs. Périnet-Marquet N, Loyers et copr. 2007, comm. n° 181, note Vigneron G.
[26] Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-22.180.
[27] Cass. 3e civ. 9 févr. 2017, n° 15-26.268, Loyers et copr. 2017, comm. n° 86, note Coutant-Lapalus, Administrer mai 2017, p. 31, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109, Rev. loyers 2009, p. 458, note Guégan L., Loyers et copro. 2009, comm. n° 243, obs. Vigneron G., Administrer déc. 2009, p. 48, obs. Bouyeure J.-R.
[28] Cass. 3e civ., 16 mars 2011, nos 10-14.005 et 10-14.591, Administrer juin 2011, p. 43, obs. Bouyeure J.-R.
[29] CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002, AJDI 2002, p. 469.
[30] Cass. 3e civ., 28 mars 1990, n° 88-16.259, Bull. civ. III, n° 87.
[31] CA Aix-en –Provence, 22 avr. 1969, Gaz. Pal. 1969, 2, 257, note Morand.
[32] Kichinewski-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis, Litec, 4e éd., 1989, n° 578.
[33] L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000, JO 14 déc.
[34] Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-13.255, Bull. civ. III, n° 39, Revue loyers 2015, p. 304, note Guégan L.
[35] L. n° 2015-992, 17 août 2015, JO 18 août.
[36] L. n° 2008-561, 17 juin 208, JO 18 juin.
[37] Guégan-Gélinet L. et Bellatrèche-Titouche N., Les colonnes montantes EDF anciennes, Transversales immobilières, sept.-oct. 2017, n° 132 ; Guégan-Gélinet L. et Bellatrèche-Titouche N., Colonnes montantes : Qui paiera la note ?, L’Activité Immobilière, oct. 2017, n° 784 ; Benois A., La loi ÉLAN clarifie le contentieux de la propriété des colonnes montantes, Rev. loyers 2018/992, p. 510 et s.
Il s’agit à la fois de redéfinir son champ d’application et d’adapter ses dispositions aux caractéristiques, à la destination ainsi qu’à la taille des copropriétés.
De même, elle aura pour objet de clarifier et de moderniser ses règles d’organisation et de gouvernance.
Elle habilite à cette fin le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance dans le but d’améliorer le droit de la copropriété et de prévenir le contentieux.
Cette ordonnance, qui ne verra toutefois ses dispositions entrer en vigueur que le 1er juin 2020, devra donc être prise dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la loi Élan, soit avant le 24 novembre 2019.
De même, la loi habilite le gouvernement à codifier la partie législative du droit de la copropriété, également par voie d’ordonnance.
Cette deuxième ordonnance devra être prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi et donc avant le 24 novembre 2020.
Un projet de loi de ratification devra être déposé devant le parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance.
Mais, d’ores et déjà, le texte adopté, issu des travaux du Sénat, contient de nombreuses mesures concernant la copropriété dont certaines sont notamment inspirées des travaux du GRECCO (Groupe de Recherche en COpropriété)[2].
Elles sont applicables depuis le 25 novembre 2018, à l’exception de quelques-unes qui n’entreront en vigueur qu’ultérieurement, dans l’attente de décrets d’application.
Nous analyserons ici les principales dispositions concernant l’application du statut de la copropriété (I), les obligations d’information du syndic (II), l’assemblée générale (III), les charges de copropriété (IV), la réforme de la prescription (V) et enfin les dispositions concernant la propriété des colonnes montantes électriques (VI).
I - APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
→ Date d’entrée en vigueur du statut de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965[3] concerne les seuls immeubles bâtis, sachant que le législateur a exclu des prévisions de la loi tout ce qui a trait à la construction de l’immeuble et n’a pas fixé la date d’entrée en vigueur du statut.
La jurisprudence est donc venue préciser qu'en vertu de son article 1er, la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux seuls immeubles bâtis, donc achevés et ce, dès que la propriété en est divisée par lots entre au moins deux copropriétaires[4], l'immeuble à construire étant considéré comme achevé dès qu'il est au moins pour partie habitable[5] .
L’article 1-1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 distingue désormais les immeubles bâtis déjà existants des immeubles à construire.
En effet, ces deux hypothèses ne sont pas comparables car les lots à construire sont vendus en l’état futur d’achèvement, ce qui rend la situation plus complexe que pour un immeuble existant.
Les immeubles bâtis existants
L’article 1-1, nouveau, précité, précise qu’en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot, reprenant en cela les principes issus de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Les immeubles à construire
En revanche, concernant les immeubles à construire, l’article 1-1, nouveau, précité, prévoit que « le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot ».
Il s’agit de la transcription, dans la loi, de la jurisprudence qui considère que l’achèvement de l’immeuble à construire résulte de la livraison du premier lot[6].
C’est donc ce critère objectif qui conditionnera l’application du statut et donc, en pratique, l’envoi par le syndic provisoire des premiers appels de fonds et de la convocation à la première assemblée générale.
Toutefois, afin de rendre ces dispositions véritablement efficaces, il conviendrait que soit instaurée une obligation d’information du syndic provisoire, à la charge du promoteur, portant sur la date de livraison de ce premier lot.
Indifférence de l’immatriculation
Enfin, pour écarter tout risque d’ambiguïté éventuelle, l’article 1.1, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965, précise que l’immatriculation du syndicat des copropriétaires, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 31 décembre 2018, est sans conséquence sur l’application du statut.
→ Définition du lot de copropriété et consécration du lot transitoire
Définition du lot de copropriété
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la copropriété est répartie par lots est complété par un alinéa 2, nouveau, lequel précise désormais que celui-ci comporte « obligatoirement » une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes qui sont « indissociables ».
Il s’agit là de la transcription de la jurisprudence intervenue en application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, décidant que tout lot de copropriété doit être composé indissociablement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes[7].
Un lot ne saurait en effet être constitué uniquement de parties privatives[8], ni ne comporter que des quotes-parts de parties communes[9] .
Le caractère à la fois obligatoire et indissociable de la composition du lot est désormais inscrit dans la loi.
Consécration du lot transitoire
De même, le lot transitoire, reconnu comme constituant un lot de copropriété à part entière par la jurisprudence[10] est désormais consacré dans la loi du 10 juillet 1965 et défini en son article 1er, alinéas 3 et 4, nouveaux.
Dans les immeubles à édifier par tranches successives, en attendant la construction de la partie suivante, les praticiens ont en effet créé des lots qualifiés de « lots transitoires » lesquels sont constitués d’un droit de construire précisément défini, sur un emplacement déterminé.
Il est désormais précisé dans l’article 1er, alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 que le lot de copropriété peut être un lot transitoire.
Définition du lot transitoire
L’article précité reprend les termes de la définition du lot transitoire retenue par la jurisprudence[11] et prévoit qu’il « est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante ».
La référence à la « surface déterminée du sol » apparaît cependant surabondante ; elle risque d’être interprétée restrictivement et peut-être d’entraver la possibilité de constituer des lots transitoires en sous-sol ou en surélévation.
Stipulation de lot transitoire dans tous les règlements de copropriété
L’article 1er, alinéa 4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
Le législateur a visiblement souhaité que soit mieux indiquée la consistance des lots (lesquels sont parfois insuffisamment décrits dans les actes), dans le but d’informer les futurs copropriétaires.
Mais cette référence au règlement lui-même pourrait poser certaines difficultés car c’est l’état descriptif de division et non le règlement de copropriété qui décrit habituellement tous les lots, au nombre desquels figure également le lot transitoire.
Même si les deux documents sont presque toujours joints, ils ne sont pas de même nature, l’état descriptif de division étant un document destiné à la publicité foncière, sachant qu’en dehors de quelques rares exceptions[12], seul le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle[13].
Mise en conformité des règlements de copropriété existants
La mise en conformité des règlements de copropriété existants avec les dispositions relatives au lot transitoire, tel que décrit par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 devra, le cas échéant, intervenir dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit d’ici le 23 novembre 2021.
À cette fin, le syndic inscrit, si nécessaire, à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires qui sera organisée dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire.
Celle-ci est alors prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, soit à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient pas décrits ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1er, alinéa 3, nouveau.
La régularisation, qui peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24 précité, ne devrait dès lors pouvoir émaner que du seul titulaire du lot transitoire au risque, si celle-ci devait provenir du syndicat ou d’un copropriétaire, qu’il soit porté atteinte à ses droits acquis.
Enfin, et bien qu’aucune sanction ne soit précisée, on peut s’interroger sur les conséquences d’une absence de mise en conformité du règlement de copropriété dans le délai de trois ans.
Si l’on raisonne par analogie avec la jurisprudence concernant l’absence de mise en conformité des statuts d’association syndicale libre avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004[14], dans le délai de deux ans prévu par son décret d’application du 3 mai 2006[15], le titulaire du lot transitoire aura tout intérêt, le cas échéant, à solliciter avant le 24 novembre 2021, la mise à l’ordre du jour de la modification du règlement de copropriété.
À défaut, il encourrait le risque éventuel de devoir solliciter ensuite du syndicat des copropriétaires une autorisation de construire à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
→ Parties communes, droits accessoires et conventions de réservation de ces droits
Parties communes
« Tout élément incorporé dans les parties communes » fait désormais l’objet d’une présomption de parties communes, la liste de l’article 3, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 étant complétée en ce sens.
Si l’on se réfère à la définition du mot « incorporé » signifiant, au sens propre, « réuni en un seul corps » (Dictionnaire Littré), il s’agit d’une solution bienvenue qui confirme certaines solutions jurisprudentielles concernant notamment des canalisations encastrées ne pouvant être atteintes que par dégradation du gros œuvre[16].
Droits accessoires aux parties communes
De même, l’article 3, alinéa 3, de la loi précitée, qui énonce certains droits comme étant réputés accessoires aux parties communes, est complété.
Il s’agit du droit d’affichage et du droit de construire sur les parties communes.
Droit d’affichage sur les parties communes.- S’ajoute ainsi à la liste des droits réputés accessoires, le droit d’affichage sur les parties communes, confirmant ainsi la jurisprudence intervenue sur ce point[17].
Droit de construire afférent aux parties communes.- De même, le droit de construire afférent aux parties communes constitue désormais un droit accessoire énoncé à l’article 3, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
La terminologie employée permet d’englober la réalisation de constructions qui ne figuraient pas dans la liste, pourtant non limitative[18], de l’article 3, alinéa 3, précité, laquelle ne visait jusqu’à présent que le droit d’édification de bâtiments nouveaux, le droit de surélévation, celui d’affouiller le sol et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
En conséquence, l’édification d’une mezzanine semble désormais pouvoir relever de ces nouvelles dispositions, alors que depuis la suppression, par la loi Alur du 24 mars 2014, de la réglementation concernant le COS, l’on pouvait s’interroger sur l’obsolescence de la jurisprudence qui considérait que seule l’utilisation de la constructibilité résiduelle était constitutive d’un droit accessoire[19].
Disparition à terme de la réserve du droit de construire de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice d’un des droits accessoires appartenant au syndicat des copropriétaires, autre que le droit de mitoyenneté, voit ses dispositions annulées pour l’avenir.
En effet, l’article 37-1, nouveau, prévoit désormais que, par dérogation à l’article 37, les droits de construire, d’affouiller ou de surélever ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait.
Cependant, ces droits peuvent constituer la partie privative du lot transitoire.
De même, les conventions antérieures à la publication de la loi Élan par lesquelles un propriétaire ou un tiers s’est réservé l’exercice d’un droit de construire, d’affouiller ou de surélever, dans les conditions prévues à l’article 37 dans sa rédaction antérieure, demeurent valables.
→ Parties communes spéciales et charges spéciales
Définition des parties communes spéciales et conséquences juridiques
L’article 6-2, nouveau, définit plus précisément le régime juridique des parties communes spéciales, déjà évoqué par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont communes les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
L’article 6-2, nouveau, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires et énonce que celles-ci sont la propriété indivise de ces derniers.
On notera au passage que l’utilisation du « et » à la place du « ou » résulte manifestement d’une erreur de plume puisqu’il s’agit d’une référence à l’article 3, précité.
Là encore, il s’agit de la transcription de la jurisprudence selon laquelle les parties communes spéciales sont la propriété indivise des copropriétaires qui en bénéficient, ce qui entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment l’irrecevabilité de la demande en restitution de parties communes spéciales émanant d’un copropriétaire qui n’en n’est pas titulaire[20].
Corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales
L’article 6-2, alinéa 2, nouveau, de la loi précitée prévoit désormais que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».
L’absence de corrélation entre les charges communes spéciales et les parties communes spéciales dans les règlements de copropriété constitue, en effet, à ce jour, une question non résolue.
La jurisprudence a pu admettre que la création de parties communes spéciales entraîne nécessairement une répartition en charges spéciales[21].
Mais la possibilité de procéder à une répartition en charges spéciales sans création de parties communes spéciales reste, en revanche, plus controversée[22].
Désormais, il ne sera donc plus possible de prévoir des parties communes spéciales sans que soient corrélativement créées des charges communes spéciales.
Cependant, au regard de la rédaction du nouveau texte, on peut s’interroger sur la réciprocité. Sera-t-il encore possible de prévoir des répartitions en charges spéciales sans qu’aient été créées des parties communes spéciales ? La question reste ouverte.
En tout état de cause, la loi Élan a prévu une mise en conformité tant des nouveaux règlements de copropriété que de ceux antérieurs à la loi.
Mise en conformité des règlements de copropriété
Nouveaux règlements de copropriété.-
L’article 6-4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Règlements de copropriété antérieurs à la loi Élan.-
S’agissant des règlements de copropriété antérieurs, l’article 209, II, de la loi Élan, dans des dispositions qui ne sont pas intégrées dans la loi du 10 juillet 1965, octroie au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité avec ces nouvelles dispositions.
À cette fin, le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale devant intervenir dans ce délai, la décision étant prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s’agit de la majorité simple, soit la plus faible pour procéder à ce qui constitue une modification du règlement de copropriété, nécessitant habituellement l’unanimité de tous les copropriétaires.
En effet, il s’agira, dans certains cas, d’une modification de la répartition des charges et le plus souvent d’une atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, lesquelles commandent un vote unanime.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle aucune corrélation entre les parties communes spéciales et les charges spéciales n’avait pu être effectuée, après coup, dans les règlements de copropriété jusqu’à présent.
Assemblées spéciales des copropriétaires concernés
La loi précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises, soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, seuls prenant part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Il s’agit d’une reprise, améliorée, des dispositions de l’article 24, III, de la loi du 10 juillet 1965 de même qu’une intégration de certaines solutions jurisprudentielles qui considèrent qu’une simple spécialisation des votes au sein de l’assemblée générale est suffisante[23].
En effet, les dispositions de l’article 24, III, sont trop restrictives puisqu’elles ne permettent cette possibilité que lorsqu’il s’agit de dépenses votées à la majorité de l’article 24, et seulement si le règlement de copropriété le prévoit, ce qui n’est évidemment pas toujours le cas.
Les dispositions nouvelles sont donc bienvenues car elles s’appliqueront en tout état de cause et pour des décisions soumises à d’autres majorités que celles de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
→ Parties communes à jouissance privative
Définition du droit de jouissance privatif comme droit réel accessoire du lot
La notion de parties communes à jouissance privative, création de la pratique, reconnue par la jurisprudence depuis très longtemps, n’était pourtant pas intégrée dans la loi du 10 juillet 1965 jusqu’à présent.
C’est désormais chose faite puisque l’article 6-3, alinéa 1er, nouveau, prévoit que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».
La loi intègre la jurisprudence intervenue dans des arrêts de principe concernant le droit de jouissance privatif en précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché[24] et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot[25].
Il semble donc que l’article 6-3, nouveau, vise le droit de jouissance privatif comme constituant un droit réel attaché au lot.
On peut en conséquence s’interroger sur le maintien et le devenir du droit de jouissance privatif conféré à titre personnel de façon provisoire pourtant reconnu par la jurisprudence[26].
La même question se pose concernant le droit de jouissance conféré, non par l’état descriptif de division ou le règlement de copropriété, mais par une décision d’assemblée générale.
En effet, à l’instar des parties communes spéciales, l’existence de parties communes à jouissance privative est désormais subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, en vertu de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Mise en conformité du règlement de copropriété
Dans cette perspective, et en vertu de l’article 209, II, précité, les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ces dispositions, le syndic devant inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, cette décision devant être prise à la majorité de l’article 24.
Dans ces conditions, on peut redouter la disparition du droit de jouissance privatif pourtant attaché au lot mais dont le titre constitutif résulterait d’une décision d’assemblée générale.
Dans de telles circonstances, son titulaire devra solliciter, dans ce délai, la mise à l’ordre du jour du modificatif du règlement de copropriété de manière à ce qu’une mention expresse y soit portée.
À défaut, le droit de jouissance pourrait être gravement fragilisé et menacé de disparition.
II - LES OBLIGATIONS D’INFORMATION DU SYNDIC
→ Pénalités en cas de non transmission de pièces au conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, de manière générale, à l’administration de la copropriété.
De même, il reçoit, sur sa demande, communication de manière générale, de tous documents intéressant le syndicat.
Désormais, l’article 21 est complété en son dernier alinéa et prévoit qu’en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai de un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal sera fixé par décret.
Ces mesures comminatoires témoignent d’une défiance accrue vis-à-vis du syndic professionnel.
Elles ne pourront en effet s’appliquer aux syndics bénévoles qui ne perçoivent aucune rémunération.
Ces dispositions ne sont toutefois pas entrées en vigueur et restent dans l’attente d’un décret ultérieur qui fixera le montant et les modalités d’application des pénalités.
→ Contenu de l’extranet
La loi Alur a prévu, depuis le 1er janvier 2015, l’obligation pour tout syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé (extranet) aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces obligations résultent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, depuis cette date, que l’accès à ces documents est différencié selon qu’ils sont destinés au conseil syndical ou aux membres du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, la nature des documents mis en ligne et leur caractère différencié étaient jusqu’à présent laissés à la seule discrétion des syndics.
La loi supprime donc, de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, l’indication selon laquelle le syndic est tenu de proposer la mise en ligne « à compter du 1er janvier 2015 » et ajoute qu’un décret précisera la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
De fait, en attendant ce décret, l’obligation de proposer un accès en ligne aux documents dématérialisés aura provisoirement disparu.
Ces dispositions ne sont donc pas entrées en vigueur dans l’attente du décret.
→ Obligation de signalement pour les syndics auprès du procureur de la République
Afin de lutter contre les marchands de sommeil, un nouvel article 18-1-1 est inséré dans la loi du 10 juillet 1965, obligeant les syndics professionnels, les administrateurs de biens et les agents immobiliers à signaler au procureur de la République les faits susceptibles de constituer une infraction prévue par les articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique et L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
- tout hébergement incompatible avec la dignité humaine ;
- non-respect de l’interdiction d’habiter ;
- dégradation, destruction de locaux dans le but de faire partir les occupants ;
- rendre impropre à l’hébergement un local de quelque façon que ce soit ;
- refuser d’exécuter les travaux prescrits dans un immeuble menaçant ruine ;
- louer des locaux dans des conditions qui conduisent à leur suroccupation.
L’article 18-1-1, nouveau, ajoute que ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de la déclaration de soupçon prévue à l’article L. 561-15 du Code monétaire et financier, en matière de blanchiment d’argent ou de participation au financement du terrorisme.
En revanche, ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics non professionnels, c’est-à-dire aux syndics bénévoles ni aux syndics de syndicats coopératifs mentionnés à l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965.
III - L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
→ Délégation de vote
Afin de remédier à l’absentéisme en assemblée générale, les modalités de délégation de vote prévues par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sont assouplies.
Limite portée de 5 % à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires
Jusqu’à présent, chaque copropriétaire pouvait déléguer son droit de vote à un mandataire, lequel ne pouvait se voir déléguer plus de trois mandats, sauf si le total des voix dont il disposait pour lui-même, ajoutées à celles de ses mandants, n’excédait pas 5 % des voix du syndicat.
La limite est dorénavant portée à 10 % des voix du syndicat.
Limite calculée pour chacun des époux
Dans le même esprit, il est désormais prévu que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.
Ces dispositions, déjà consacrées par la jurisprudence[27], permettent aux époux présents à l’assemblée générale d’être en possession de plus de trois mandats par personne, si le total des voix, dont chaque époux dispose, n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
Subdélégation
Par ailleurs, il est expressément prévu que tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que le mandat ne l’interdise pas, ce qui constitue une transcription de la jurisprudence sur ce point[28].
Pouvoirs en blanc
De même, l’article 22, nouveau, prévoit désormais que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Ces dispositions ont pour objet de réglementer la pratique des pouvoirs en blanc. Le syndic reçoit en effet ces pouvoirs sans indication du mandataire.
La jurisprudence a décidé qu’il ne pouvait ni les conserver[29], ni les distribuer aux mandataires choisis par lui[30].
Le nouveau texte reprend ces solutions sans cependant indiquer de quelle façon le syndic doit distribuer ces pouvoirs.
Il convient, dès lors, de se conformer à l’usage selon lequel le syndic transmet l’ensemble des pouvoirs reçus au président du conseil syndical qui les redistribue ; en effet, il n’est pas possible de les donner en début de séance au président de l’assemblée générale car, à ce stade, celui-ci n’a pas encore été élu.
Interdictions touchant le concubin
Les proches du syndic visés à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent désormais ni recevoir de délégations de vote, ni présider l’assemblée générale.
De plus, la liste des personnes soumises à ces interdictions est élargie au concubin du syndic, ainsi qu’au concubin de tous ses proches.
→ Participation à l’assemblée générale
La visioconférence et la communication électronique
Afin de tenter de lutter contre l’absentéisme, un nouvel article 17-1 A dans la loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes possibilités pour les copropriétaires de participer à l’assemblée générale.
L’article 17-1 A, nouveau, précise désormais que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Ainsi, la présence physique des copropriétaires lors de l’assemblée générale devient-elle une option parmi d’autres.
Il résulte de la lecture du texte qu’un copropriétaire peut exiger que toutes ces options lui soient permises.
Ces nouvelles modalités semblent accompagner le développement de techniques déjà utilisées depuis longtemps, notamment par les sociétés commerciales.
On peut cependant s’interroger sur leur adaptation à l’univers de la copropriété, principalement constitué d’immeubles d’habitation, dont les lots sont, en majorité, détenus par des non-professionnels.
Dans la mesure où le texte évoque une participation à l’assemblée générale et non uniquement l’expression d’un vote, ces nouveaux procédés devraient être conçus pour permettre aux copropriétaires non seulement d’assister mais également de véritablement participer à distance, en temps réel, aux débats qui auront lieu lors de l’assemblée générale.
Malgré l’amélioration des possibilités techniques, on peut cependant craindre des débats partiellement inaudibles, du fait, soit d’un grand nombre d’intervenants s’exprimant parfois en même temps, soit d’interruptions plus ou moins longues de la transmission.
On peut redouter également l’inadéquation de ce type de transmission aux petites copropriétés administrées par des syndics bénévoles qui ne pourraient pas déployer l’équipement nécessaire.
Le décret devra donc s’efforcer de résoudre toutes ces difficultés.
Ces dispositions nécessitent en effet, pour entrer en vigueur, qu’un décret définisse les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale.
Le vote par correspondance
L’article 17-I A, alinéa 2, prévoit également la possibilité pour les copropriétaires de voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire.
Il s’agit, à proprement parler, d’une révolution en matière d’assemblée générale de copropriété.
En effet, la visioconférence ou assimilée doit permettre d’assister et de participer, en temps réel, à l’assemblée générale selon des procédés techniques qui n’existaient bien évidemment pas en 1965, lors de l’adoption du statut.
Mais, jusqu’à présent, le vote par correspondance n’était pas admis par la loi du 10 juillet 1965 ; le copropriétaire lui-même ou son mandataire devait obligatoirement assister à l’assemblée générale[31].
Le vote par correspondance était en effet considéré comme contraire tant à la lettre qu’à l’esprit du texte, les débats en assemblée générale étant considérés comme nécessaires à un vote éclairé[32].
On sait en effet à quel point les intentions de vote peuvent évoluer au fur et à mesure du déroulement des discussions en assemblée générale, en fonction des informations et des arguments échangés, des majorités qui se constituent ou se désagrègent et des consensus qui s’opèrent.
Or, le vote par correspondance risque, non pas seulement de figer le débat mais peut-être de renforcer, voire de généraliser l’absentéisme.
De surcroît, on peut se demander si des débats existeront encore en assemblée générale ; rien n’empêche en effet les copropriétaires de tous voter par correspondance.
On peut également s’interroger sur la possibilité réelle de prise de décision dans ce cas, dans la mesure où l’article 17-1 A, alinéa 2, nouveau, prévoit que les formulaires « ne donnant aucun sens précis de vote » ou « exprimant une abstention », seront considérés comme des votes défavorables.
Or, depuis la réforme de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000[33], afin de faciliter l’adoption des décisions, les copropriétaires abstentionnistes ne sont plus considérés comme opposants et leurs voix ne sont plus comptabilisées dans la majorité applicable, laquelle depuis lors, ne tient compte que des voix exprimées.
La loi Alur du 24 mars 2014, poursuivant le même objet, a également abaissé les majorités requises pour que les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble puissent être plus facilement décidés.
Il s’agit donc de dispositions en contradiction avec celles de l’article 24, précité, et qui risquent d’engendrer des difficultés d’adoption de décisions importantes.
De plus, l’article 17-1 A, alinéa 2, nouveau, prévoit également que les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, auront évolué « de manière substantielle » seront aussi considérés comme défavorables.
Que faut-il entendre par cette formulation ? Qu’est-ce qu’une résolution ayant substantiellement évolué ?
Il semble que ces dispositions devraient être interprétées à la lumière de la jurisprudence qui décide qu’aucune disposition n’impose une stricte identité entre le texte du projet de résolution figurant à d’ordre du jour et celui finalement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale[34].
L’évolution est donc tolérée mais lorsqu’il s’agit d’un vote par correspondance, le législateur considère que le copropriétaire qui a voté en faveur d’un projet de résolution, modifié de façon substantielle, se serait peut-être opposé à la décision finalement adoptée s’il avait assisté aux débats.
Mais, mis à part lui-même, qui pourra s’en faire juge ?
La difficulté proviendra donc de l’appréciation nécessairement subjective du caractère substantiel ou non de l’évolution du projet de résolution que feront le secrétaire, le ou les scrutateurs et le président de l’assemblée générale pour rédiger le procès-verbal de séance. Il est certain qu’il y aura des différences de vues sur la question et des risques supplémentaires de contentieux.
En tout état de cause, ces dispositions ne pourront entrer en vigueur que lorsqu’un décret en Conseil d’État aura défini les mentions du formulaire de vote par correspondance ainsi que ses modalités de remise au syndic.
→ Augmentation de la majorité nécessaire pour voter les décisions concernant les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique
La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique[35] avait modifié l’article 24 en ajoutant un nouvel alinéa h), afin de permettre de prendre à la majorité prévue par ce texte, les décisions relatives aux opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.
Ces dispositions avaient posé un certain nombre de difficultés d’interprétation pour distinguer les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique soumis à la majorité de l’article 24, des travaux d’économie d’énergie devant être votés à la majorité de l’article 25, f).
Désormais, les votes portant sur ces opérations ne relèvent plus de l’article 24, II, h), qui a été abrogé, mais relèvent désormais de la majorité prévue à l’article 25, f), de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 25, f), est modifié en conséquence par la suppression de la référence à la majorité prévue par l’article 24.
→ Obligation de notification du procès-verbal d’assemblée générale dans le délai de un mois de sa tenue
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que le syndic devait notifier le procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, est modifié, le délai de notification étant désormais abaissé à un mois seulement.
Pour autant, comme auparavant, aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de ce délai.
→ Délai de douze mois pour statuer sur l’installation de la fibre optique
Un délai maximum de douze mois est désormais prévu pour obliger l’assemblée générale à statuer sur la proposition d’installation de la fibre optique faite par un opérateur lorsque l’immeuble n’en est pas équipé, alors qu’auparavant aucun délai n’était fixé.
Prévu par l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce délai a pour point de départ la réception par le syndic de la proposition d’installation de l’opérateur, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la proposition de l’opérateur étant de droit.
Aucune sanction n’est a priori envisagée par le texte mais le syndic pourrait cependant voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par un copropriétaire résultant d’un défaut de respect du délai.
IV - LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
→ Le fonds de travaux
La mise en application du fonds de travaux, créé par la loi Alur du 24 mars 2014, n’avait pas manqué de susciter des difficultés lorsqu’il existe des charges spéciales auxquelles certains copropriétaires ne participent pas, bien que contribuant en fonction de leurs millièmes généraux au fonds de travaux.
C’est la raison pour laquelle l’article 14-2, II, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que l’affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges.
Ces nouvelles précisions devront permettre au syndic de procéder à l’affectation du fonds de travaux en tenant compte de ces particularités.
→ Réforme de la procédure de recouvrement des charges de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Une procédure spécifique avait été mise en place par la loi SRU du 13 décembre 2000.
Prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et donnant exclusivement compétence au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, cette action n’a finalement pas eu la faveur escomptée, compte tenu des inconvénients majeurs qu’elle présentait.
Celle-ci permettait en effet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non échues du budget provisionnel, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse.
Mais elle excluait toute possibilité de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées et pour lesquelles il était donc nécessaire, le cas échéant, d’engager une procédure distincte devant une autre juridiction.
De surcroît, les provisions pour travaux votés de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas concernées.
La loi Élan réforme donc cette procédure afin de remédier à tous ces inconvénients.
Désormais, la provision pour travaux de l’article 14-2 de la loi précitée qui ne serait pas versée à sa date d’exigibilité suit le même régime que les provisions exigibles du budget de l’article 14-1 de la même loi.
Ainsi, l’expiration du délai de trente jours après une mise en demeure restée vaine, entraîne leur exigibilité immédiate.
Il en est de même « des sommes restant dues », appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le vocable utilisé semble pouvoir inclure des sommes autres que des charges de copropriété au sens strict, du moment qu’elles figurent dans les comptes approuvés.
Il résulte de ces dispositions que le contentieux du paiement des charges de copropriété risque de se déplacer, selon le montant des charges arriérées, du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance statuant au fond, vers le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé.
En effet, l’ordonnance rendue comme en matière de référé est revêtue de l’autorité de la chose jugée, ce qui permet, en particulier, son exécution forcée, notamment par la voie de la saisie immobilière du lot concerné.
V - LA PRESCRIPTION DES ACTIONS PERSONNELLES EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ
Le délai de prescription, qui était jusqu’à présent de dix ans en matière de copropriété, est désormais ramené à cinq ans.
En effet, celui-ci était à l’origine très inférieur à la prescription de droit commun qui était de trente ans.
Or, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription de droit commun[36] ayant abaissé celle-ci à cinq ans, le délai de prescription en copropriété devait en conséquence être réduit.
Il s’agit donc d’une mise en harmonie nécessaire.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie désormais, en ce qui concerne la prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, aux dispositions de l’article 2224 du Code civil qui régit la prescription de droit commun.
Mais le procédé consistant à renvoyer à la prescription de droit commun présente en réalité des inconvénients.
En effet, l’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Ainsi, malgré cet abaissement, le point de départ du délai se déplacera en fonction de la date à laquelle l’exercice de l’action a été connu, ou aurait dû l’être, de son titulaire, ce qui impliquera une plus grande fluctuation du délai qu’auparavant.
Cette imprécision risque d’entraîner plus d’incertitudes et, par conséquent, de contentieux.
VI - DISPOSITIONS CONCERNANT LA PROPRIÉTÉ DES COLONNES MONTANTES
→ Clarification de la propriété des colonnes montantes électriques
La loi Élan ajoute des dispositions spécifiques aux colonnes montantes électriques dans le Code de l’énergie.
Bien qu’étant applicables à tous les immeubles et non spécifiquement aux immeubles en copropriété, ces dispositions sont importantes car elles mettent enfin un terme aux très nombreux litiges qui opposaient depuis plusieurs années des syndicats de copropriétaires à ENEDIS et portaient sur la propriété et la charge des travaux de rénovation de ces colonnes[37].
Les colonnes montantes électriques sont désormais définies par le nouvel article L. 346-1 du Code de l’énergie comme « l’ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupe-circuit principal nécessaires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein d’un même immeuble ou de bâtiments séparés construits sur une même parcelle cadastrale, à l’exception des dispositifs de comptage ».
Désormais, en application du nouvel article L 346-2, les colonnes montantes mises en service avant la publication de la loi Élan, soit avant le 24 novembre 2018, appartiennent au réseau public de distribution d’électricité, à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2020.
Dans ce même délai de deux ans, soit jusqu’au 23 novembre 2020, les propriétaires ou les copropriétaires des immeubles dans lesquels sont situés ces colonnes montantes peuvent :
1°) notifier au gestionnaire de réseau l’acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d’électricité de ces colonnes. Ce transfert prendra effet à compter de la notification. Il est précisé que le transfert est effectué à titre gratuit. Le gestionnaire de réseau ne peut ni s’opposer au transfert ni exiger une contrepartie financière ;
2°) revendiquer la propriété de ces colonnes, sauf si le gestionnaire de réseau prouve qu’elles appartiennent déjà au réseau public de distribution d’électricité.
Le nouvel article L. 346-4 prévoit que lorsque les propriétaires ou copropriétaires auront revendiqué la propriété des colonnes mises en service avant le 24 novembre 2018, en application de l’article L. 346-2, ces colonnes pourront ensuite être transférées, à leur demande, au réseau public de distribution d’électricité sous réserve de leur bon état de fonctionnement.
Le transfert est à titre gratuit. Le gestionnaire de réseau ne pourra s’opposer ni à leur transfert, si ces colonnes sont en bon état de fonctionnement, ni exiger une contrepartie financière.
Le cas échéant, le gestionnaire de réseau déterminera les travaux électriques à réaliser pour assurer le bon état de fonctionnement de ces colonnes.
Bien entendu, en application du nouvel article L. 346-3 du Code de l’énergie, les colonnes montantes électriques mises en service à compter du 24 novembre 2018, date de publication de la loi Élan, appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.
Ces dispositions permettent dès maintenant aux syndicats de copropriétaires, en litige ou non avec ENEDIS, de notifier par avance, soit dans le délai de deux ans expirant le 23 novembre 2020, le transfert à ENEDIS de la propriété des colonnes montantes afin d’éviter d’effectuer des travaux de rénovation importants sur ces colonnes.
Il convient, dans ces conditions, d’inscrire cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, sachant que la décision devra normalement être prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’un acte de disposition.
CONCLUSION
Avant même que les ordonnances annoncées interviennent, les décrets d’application des textes d’ores et déjà adoptés devront paraître.
Ils détermineront l’entrée en vigueur des dispositions concernant les pénalités applicables au syndic en cas de non transmission des pièces au conseil syndical et le contenu de l’extranet.
Ils devront également permettre l’application des dispositions les plus novatrices, à savoir la participation à l’assemblée générale par visioconférence et tout procédé de communication électronique ainsi que les modalités du vote par correspondance.
Il semble que ces décrets soient actuellement en cours de préparation et qu’ils pourraient en conséquence intervenir avant la fin du premier semestre 2019.
On espère donc qu’ils permettront à la loi du 10 juillet 1965 de conserver à la fois sa cohérence et son intérêt pratique.
[1] L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.
[2] Guégan-Gélinet L., Réforme de la loi du 10 juillet 1965 : le projet du GRECCO, Rev. loyers 2018/983, n° 2751.
[3] L. n° 65-557, 10 juill. 1965, JO 11 juill.
[4] Cass. 3e civ., 20 déc. 1976, n° 75-13.312, JCP G 1978, II, n° 18800, note Guillot ; Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-20.435, RD imm. 1999, p. 144, obs. Capoulade P.
[5] CA Paris, ch. 23, sect. B, 12 janv. 1983, D. 1983, I.R., p. 333, obs. Giverdon C.
[6] CA Paris, 22 nov. 2001, Synd. Copr. rue Frédéric Mistral c/ Barette, Constr.-urb. juin 2002, p. 14, obs. Sizaire D.
[7] Cass. 3e civ., 17 sept. 2013, n° 12-19.526, AJDI 2013, p. 837, note Porcheron S.
[8] Cass. 3e civ., 29 nov. 1972, JCP 1973, II, n° 17138.
[9] Cass. 3e civ., 8 avr. 1970, JCP 1970, II, n° 16341, note Guillot.
[10] Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, D. 1992, p. 277, note Tomasin.
[11] Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, nos 15-14.895 et 15-15.113.
[12] Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313, Administrer 2009, n° 419, p. 60 ; Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, Rev. loyers nov. 2017, comm. Guégan-Gélinet L.
[13] Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, p. 1, note Capoulade P. et Giverdon G., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.
[14] Ord. n° 2004-632, 1er juill. 2004, JO 2 juill.
[15] D. n° 2006-504, 3 mai 2006, JO 5 mai ; Cass. 3e civ., 5 juil. 2011, n° 10-15.374 ; Cass. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-22.351.
[16] CA Paris, 16 mars 2011, n° RG : 06/19158, Administrer juin 2011, p. 42.
[17] CA Paris, 22 déc. 1981, D. 1982, I.R., p. 286, note Giverdon C.
[18] Cass. 3e civ., 24 mai 2006, Bull. civ. III, n° 134, Rev. loyers 2006, p. 346, note Dubaele Th.
[19] CA Paris, pôle 4, ch. 2, 5 mars 2014, loyers et copr. 2014, comm. n° 277, note Vigneron G., Administrer juin 2014, p. 53, obs. Bouyeure J.-R.
[20] Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 13-18.925, Rev. loyers 2015/954, p. 83, obs. Guégan L., Loyers et copr. 2015, comm. n° 22.
[21] Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551, Bull. civ. III, n° 95, Administrer nov. 2011, p. 40, obs. Bouyeure J.-R.
[22] CA Paris, 24 juin 1981, AJPI 1982, p. 99, note Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 8 juill. 1998, n° 96-21.629, Administrer 1999, n° 308, p. 59, obs. Bouyeure J.-R. ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 janv. 2016, n° RG : 12/07038, Administrer avril 2016, p. 42, note Bouyeure J.-R.
[23] CA Paris, 23e ch. B, 8 avr. 2004, Administrer août/sept. 2004, p. 34, obs. Bouyeure J.-R.
[24] Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145, Bull. civ. III, n° 145.
[25] Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477, Rev. loyers 2007/606, p. 410, note Guégan L., JCP G 2007, n° 42, p. 20, JCP N 2007, n° 49, 1322, obs. Périnet-Marquet N, Loyers et copr. 2007, comm. n° 181, note Vigneron G.
[26] Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-22.180.
[27] Cass. 3e civ. 9 févr. 2017, n° 15-26.268, Loyers et copr. 2017, comm. n° 86, note Coutant-Lapalus, Administrer mai 2017, p. 31, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109, Rev. loyers 2009, p. 458, note Guégan L., Loyers et copro. 2009, comm. n° 243, obs. Vigneron G., Administrer déc. 2009, p. 48, obs. Bouyeure J.-R.
[28] Cass. 3e civ., 16 mars 2011, nos 10-14.005 et 10-14.591, Administrer juin 2011, p. 43, obs. Bouyeure J.-R.
[29] CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002, AJDI 2002, p. 469.
[30] Cass. 3e civ., 28 mars 1990, n° 88-16.259, Bull. civ. III, n° 87.
[31] CA Aix-en –Provence, 22 avr. 1969, Gaz. Pal. 1969, 2, 257, note Morand.
[32] Kichinewski-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis, Litec, 4e éd., 1989, n° 578.
[33] L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000, JO 14 déc.
[34] Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-13.255, Bull. civ. III, n° 39, Revue loyers 2015, p. 304, note Guégan L.
[35] L. n° 2015-992, 17 août 2015, JO 18 août.
[36] L. n° 2008-561, 17 juin 208, JO 18 juin.
[37] Guégan-Gélinet L. et Bellatrèche-Titouche N., Les colonnes montantes EDF anciennes, Transversales immobilières, sept.-oct. 2017, n° 132 ; Guégan-Gélinet L. et Bellatrèche-Titouche N., Colonnes montantes : Qui paiera la note ?, L’Activité Immobilière, oct. 2017, n° 784 ; Benois A., La loi ÉLAN clarifie le contentieux de la propriété des colonnes montantes, Rev. loyers 2018/992, p. 510 et s.