Défaut d’approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges du lot divisé et clause réputée non écrite

Cass. 3e civ, 10 sept. 2020, n° 19-17.045, P+B+I

Mots-cles

Copropriété • Division d’un lot • Opposabilité au syndicat des copropriétaires • Approbation de la nouvelle répartition des charges • Assemblée générale • Clause réputée non écrite

Textes vises

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – Articles 43 et 11, alinéa 2

Repere

Le Lamy Droit immobilier 2020, n° ......

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’exclut pas le pouvoir de l’assemblée générale de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété. En vertu de ce même article, tout copropriétaire ou le syndicat peuvent à tout moment faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, que celle-ci résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. Le défaut d’approbation par l’assemblée générale de la répartition des charges entre les fractions du lot divisé, en contravention avec les dispositions d’ordre public de l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, est susceptible de permettre à tout moment à tout copropriétaire ou au syndicat de voir déclarer non écrites les clauses de l’acte modificatif de l’état descriptif de division, en application de l’article 43 de la loi.

Analyse

L’arrêt du 10 septembre 2020 précise notamment la nature de la sanction encourue du fait du non-respect des prescriptions de l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, suivant lesquelles « en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

Il constitue, en quelque sorte, la suite du revirement jurisprudentiel issu d’un arrêt du 7 février 2019¹ selon lequel l’absence d’approbation, par l’assemblée générale, de la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la division du lot initial, en contravention avec les prescriptions de l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, n’est plus sanctionnée par l’inopposabilité de la cession intervenue.

Les faits qui ont donné lieu à un précédent arrêt² sont les suivants, étant précisé que cette affaire revient sur renvoi.

En 1983, un immeuble composé de deux lots est placé sous le régime de la copropriété.

En 1984, le lot n° 2 est divisé en plusieurs lots et remplacé par les lots n^os 3 à 12.

Le modificatif de l’état descriptif de division comporte, d’une part la répartition des charges entre les lots subdivisés et, d’autre part, la création de parties communes spéciales à ces nouveaux lots.

En 2011, une décision d’assemblée générale conteste la régularité du modificatif de l’état descriptif de division de 1984 et demande sa rectification.

Les copropriétaires des lots issus du lot n° 2 initial sollicitent l’annulation de la décision d’assemblée générale litigieuse.

En défense, le syndicat et le copropriétaire du lot n° 1 invoquent, à titre principal, le caractère non écrit des clauses issues du modificatif, lesquelles sont, selon eux, illicites au regard des dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 concernant la répartition des charges.

Ils soulèvent également l’inopposabilité à leur égard de l’acte modificatif de 1984, en raison du défaut d’approbation par l’assemblée générale de la nouvelle répartition des charges entre les fractions issues de la division du lot, exigée par l’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour d’appel de Versailles³ annule la résolution litigieuse.

Selon elle, il n’appartiendrait pas à une assemblée générale de réputer non écrites des dispositions irrégulières, ce pouvoir n’étant attribué par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qu’au juge lui-même, lequel ne pourrait s’en saisir d’office, faute de demande en ce sens.

De surcroît, l’arrêt d’appel déboute les défendeurs de leur demande reconventionnelle tendant à voir déclarer inopposable, c’est-à-dire non écrite, la clause de répartition des charges des lots n^os 3 à 12.

Selon la Cour d’appel, malgré le défaut d’approbation de la nouvelle répartition par l’assemblée générale, cette action ne pouvait être engagée vingt-sept ans après la publication du modificatif, s’agissant, selon elle, d’une action personnelle soumise au régime de prescription de dix ans alors prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi Élan⁴.

La Cour de cassation censure cette décision, au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965⁵ selon lequel toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sont réputées non écrites.
La Haute juridiction relève tout d’abord que l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété étant l’assemblée générale, l’article 43 de la loi n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété.

Cette solution retient l’attention.

Si l’assemblée générale est en effet l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, il ne lui est permis d’y procéder qu’à la majorité de l’article 26 de la loi, soit à une majorité difficile à réunir.

De même, si la jurisprudence, suivant en cela une partie de la doctrine⁶, admet la possibilité d’en expurger les clauses réputées non écrites, ce n’est que dans le cadre des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, c’est-à-dire à la majorité de l’article 24 f)⁷.

La Cour de cassation retient ensuite que tout copropriétaire ainsi que le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, que celle-ci résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

Il s’agit là d’une jurisprudence désormais bien établie, depuis un arrêt de principe du 27 septembre 2000, qui décide que cette action, imprescriptible, peut être engagée pour voir déclarer non écrite une clause résultant du règlement de copropriété lui-même, d’un acte modificatif ultérieur, ou d’une décision d’assemblée générale publiée ou non⁸.

Mais l’arrêt de la Cour de cassation va plus loin encore et casse également l’arrêt d’appel au visa des articles 11, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle rappelle, tout d’abord, que l’article 43 répute non écrites toutes clauses contraires aux dispositions d’ordre public énoncées par cet article, lequel inclut l’article 11 de la loi et que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

La Haute juridiction relève, ensuite, que la division d’un lot entraînant sa disparition et la création de nouveaux lots, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire, la répartition des charges entre ces fractions étant, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus.

La Cour de cassation censure en conséquence l’arrêt d’appel en ce qu’il a décidé que le fait que la répartition des charges n’ait pas fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas pour autant susceptible en soi de de rendre les clauses de l’acte modificatif réputée non écrites.

Cette solution est tout à fait nouvelle.

L’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que la répartition des charges entre les nouveaux lots, effectuée par le copropriétaire du lot initial, doit faire l’objet d’une approbation par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à la majorité de l’article 24, si le règlement de copropriété n’a rien prévu à cet égard.

Il s’agit de permettre au syndicat des copropriétaires d’avoir connaissance de la nouvelle répartition des charges entre les fractions, laquelle n’a pas d’incidence sur la répartition globale, le total des quotes-parts des nouveaux lots devant rester inchangé⁹.

Ainsi qu’il a été précédemment indiqué, la jurisprudence a tout récemment évolué sur ce point.

Alors qu’elle décidait auparavant qu’à défaut d’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale, la cession des lots provenant de la subdivision n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires¹⁰, la Cour de cassation considère désormais que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot subdivisé n’est pas subordonnée à l’approbation par l’assemblée générale de la nouvelle répartition des charges¹¹.

Depuis lors, on pouvait s’interroger sur la sanction éventuelle en cas d’absence d’approbation par l’assemblée générale.

Selon l’article 11, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 en effet, « à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges », tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de fixer la nouvelle répartition.

Mais la jurisprudence interprète restrictivement ces dispositions, en considérant qu’une décision de refus de l’assemblée générale est nécessaire et qu’à défaut d’avoir sollicité au préalable une décision de l’assemblée générale, la saisine du tribunal est prématurée, celle-ci n’étant que supplétive¹².

L’arrêt ici commenté semble donc constituer un remède à la difficulté résultant de cette interprétation restrictive.

Désormais, selon l’arrêt ici rapporté, à défaut de décision de l’assemblée générale portant approbation de la répartition des charges entre les fractions de lots, le juge pourra néanmoins être saisi, à tout moment, par tout copropriétaire ou par le syndicat.

Cette demande, fondée sur l’article 43 de la loi, tendra à voir déclarer inopposable au syndicat le modificatif, en raison de son défaut d’approbation par l’assemblée générale et donc, en conséquence, du caractère non écrit des clauses de répartition des charges qui en sont issues.

L’article 43 de la loi prévoit que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition, laquelle n’a d’effet que pour l’avenir¹³.


Depuis le 1er juin 2020¹⁴, l’article 43 désormais complété, prévoit que cette nouvelle répartition ne prend effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle cette décision est devenue définitive.

Dans la mesure où cette sanction ne saurait prendre effet que pour l’avenir, elle serait à la fois plus sécurisante que la précédente qui rendait la cession inopposable, tout en risquant néanmoins de fragiliser les copropriétés, en raison de son caractère imprescriptible.



¹ Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.101, publié au Bulletin, Rev. loyers 2019/996, n° 3137, p. 196, note Guégan-Gélinet L.
² Cass. 3e civ., 18 janv.2018, n° 16-26.072, Bull. civ. III, n° 4, selon lequel la division d’un lot ne peut donner naissance à un nouveau syndicat de copropriétaires.
³ CA Versailles, 27 févr.2019, n° 18/01818.
⁴ L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.
⁵ Dans la rédaction de l’article 43 alors applicable.
⁶ Gélinet J.-M., L'adaptation des règlements de copropriété après la loi SRU, Rev. loyers 2003, p. 196 ; Lafond J., L'adaptation des règlements de copropriété anciens à l'évolution de la législation, JCP N 2003, n° 38, 1500.
⁷ Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619 ; Cass. 3e civ., 8 avr. 2014, n° 13-11.633.
⁸ Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 98-22.792, Bull. civ. III, n° 154, Rev. loyers 2000, p. 528, note Gélinet J.-M., Loyers et copr. 2000, comm. n° 279, note Vigneron G., JCP N 2001, p. 89, obs. Sizaire D., JCP G 2001, chron. 305, obs. Périnet-Marquet H., D. 2001, p. 408, note Capoulade P. et Giverdon C. ; Cass. 3e civ., 18 nov. 2008, n° 07-18.823, Administrer févr. 2009, p. 49, obs. Bouyeure J.-R. ; Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, nos 18-15.307, 18-15.308 et 18-15.505, Rev. loyers 2020/1003, n° 3337, p. 44, note Guégan-Gélinet L.
⁹ Cass. 3e civ., 11 oct. 1995, n° 93-21.887, Bull. civ. III, n° 217, JCP N 1997, p. 611, note Sizaire D.
¹⁰ Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, no 03-16.900 et Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-17.069, Administrer mai 2005, p. 47, JCP N 2006, chron. 1223, nos 7 et 8, obs. Lafond. J.
¹¹ Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.101, précité.
¹² Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-10.924, Bull. civ. III, n° 197, Gaz. Pal. 13-14 sept. 2000, p. 48 note Gélinet J.-M., Administrer févr. 2000, p. 48, RD imm. 2000, p. 237, obs. Capoulade P., AJDI 2000, p. 321, obs. Guitard P., JCP N 2000, p. 811, obs. Périnet-Marquet H.
¹³ Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569, Bull. civ. III, n° 98, Rev. loyers 2013, p. 408, note Zalewski-Sicard V., JCP G 2013, n° 41, 1060, p. 1863, obs. Périnet-Marquet H., Loyers et copr. 2013, comm. n° 251, obs. Vigneron G., AJDI 2014, p. 44, note Atias Ch. ; Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-26.689, Loyers et copr. 2014, comm. n° 91., obs. Vigneron G.
¹⁴ En application de l’article 38 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO 31 oct.).

Textes de la decision (extraits)

« […]
Mais sur le troisième et le cinquième moyens, réuni,

Énoncé du moyen,
5. La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors :
« 1°/ que l'action tendant à voir déclarer une clause inopposable, comme non écrite, parce qu'elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ; qu'en déboutant la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à voir déclarer inopposable, c'est-à-dire non écrite, au syndicat de copropriétaires la répartition des charges des lots 3 à [...] au motif qu'il s'agirait d'une action personnelle soumise au régime de prescription de dix ans prévu à l'article 42 de la loi de 1965, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que l'action tendant à voir déclarer une clause non écrite, parce qu'elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ; qu'en déboutant la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à voir déclarer inopposable au syndicat de copropriétaires l'état descriptif de division des mêmes lots et la répartition en parties communes spéciales au motif qu'il s'agirait d'une action personnelle soumise au régime de prescription de dix ans prévu à l'article 42 de la loi de 1965, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :
6. Selon ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites.
7. Pour rejeter la demande de la société Auteuil-Boulogne et du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à [...] n'a pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu'exige l'article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d'ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l'acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et que l'imprescriptibilité invoquée par la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge, et que l'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale et les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande tendant à l'inopposabilité à la société Auteuil-Boulogne et au syndicat des copropriétaires de l'acte modificatif du 30 mai 1984.
8. En statuant ainsi, alors que l'assemblée générale des copropriétaires est l'organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l'article 43 précité n'exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le quatrième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen
9. La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter la demande, alors « que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputées non écrites les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi ; que son article 11 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires ; que, constatant que la modification de la répartition des quotes-parts et des charges par l'acte modificatif de 1984 n'avait pas été soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel, qui se refuse néanmoins à déclarer cette modification non écrite, a violé les articles 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour
Vu les articles 11, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :
10. Aux termes du premier de ces textes, en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. Aux termes du second, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
11. Pour rejeter la demande tendant à déclarer non écrites les clauses de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984, l'arrêt retient que le fait que la répartition des charges n'ait pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui n'est pas contesté, est insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figure expressément en page 4 de l'acte du 31 mai 1984, en partie III « répartition des charges », qui renvoie au tableau.
[...]. En statuant ainsi, alors que, le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du quatrième moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, (...) ».