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OBLIGATION DE MISE EN CONFORMITÉ DU RÈGLEMENT DE
COPROPRIÉTÉ : QUELLES MODALITÉS ? QUELLES SANCTIONS ?
OBLIGATION DE MISE EN CONFORMITÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : QUELLES MODALITÉS ? QUELLES SANCTIONS ?
I - MODALITÉS DE LA MISE EN CONFORMITÉ DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
1) PARTIES COMMUNES SPÉCIALES
Définition des parties communes spéciales
L’article 6-2 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 définit désormais les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires et énonce que celles-ci sont la propriété indivise de ces derniers.
Obligation pour tous les règlements de copropriété de mentionner l’existence de parties communes spéciales.
Par ailleurs, la loi Élan a prévu une nouvelle obligation lorsque les parties communes spéciales ne sont pas expressément prévues au règlement decopropriété.
L’article 6-4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise en effet que «l’existence des parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»
Obligation de corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales pour les règlements de copropriété postérieurs au 23 novembre 2018.
L’article 6-2, nouveau alinéa 2, prévoit désormais que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».
L’absence de corrélation entre les charges communes spéciales et les parties communes spéciales dans les règlements de copropriété constituait, en effet, à ce jour, une question non résolue.
Désormais, il ne sera donc plus possible à l’avenir de prévoir des parties communes spéciales sans que soient corrélativement créées des charges communes spéciales.
Mais qu’en est-il pour les règlements de copropriété établis antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN, soit antérieurement au 23 novembre 2018 ?
Mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2018.
S’agissant des règlements de copropriété antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Élan, l’article 209, II, de cette loi octroie au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, « pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Absence d’obligation de corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales pour les règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2018, en vertu de la loi Élan.
Ainsi qu’il a été évoqué, l’article 209, II, de la loi Élan ne vise que la mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit simplement que « l’existence de parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»
L’article 6-2 de la loi n’étant pas visé par l’article 209 II de la loi ÉLAN, il ne
semble pas qu’il existe d’obligation de mise en conformité des règlements de
copropriété qui ne prévoiraient pas de corrélation entre les parties communes
spéciales mentionnées au règlement de copropriété et les charges spéciales.
Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales
sans que des charges spéciales aient été édictées, il n’y aurait pas d’obligation de
mise en conformité, en application de l’article 209 II de la loi ÉLAN.
Il en serait de même si le règlement de copropriété avait prévu des charges spéciales sans parties communes spéciales, et ce d’autant plus que l’article 6-2 qui décide que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles », ne prévoit pas de réciprocité.
Il s’agirait donc de régulariser les règlements de copropriété antérieurs à la loi ELAN qui ne comporteraient pas de parties communes spéciales en leur sein alors pourtant qu’elles figureraient dans d’autres actes, notamment dans l’état descriptif de division ou aux termes de décision d’assemblées générales, voire de conventions de donation.
Pour autant, les nouvelles obligations résultant de l’article 6-2, risquant d’être considérées comme d’application immédiate et les clauses du règlement de copropriété prévoyant des parties communes spéciales sans que des charges spéciales y afférentes aient été édictées, il serait tout de même prudent voire nécessaire, à l’occasion de l’insertion dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales qui n'y figuraient pas antérieurement, de prévoir une répartition de celles-ci en charges spéciales, et ce, dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives intervenues depuis leur établissement (art. 24 f).
2) PARTIES COMMUNES A JOUISSANCE PRIVATIVE
Définition du droit de jouissance privatif comme droit réel accessoire du lot
La notion de parties communes à jouissance privative, est désormais consacrée par l’article 6-3, alinéa 1 er , prévoyant que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».
A l’instar des parties communes spéciales, l’existence de parties communes à jouissance privative est désormais subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, en vertu de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit que « l’existence des parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2021
Dans cette perspective, et en vertu de l’article 209, II, précité, les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ces dispositions.
Le syndic devra donc inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, cette décision devant être prise à la majorité de l’article 24.
Cette mise en conformité devra s’appliquer pour tous les droits de jouissance privative visés dans les seuls états descriptifs de division et non dans le règlement de copropriété au sens strict.
En effet, même si les deux documents sont presque toujours joints, ils ne sont pas de même nature, l’état descriptif de division étant un document destiné à la publicité foncière, sachant qu’en dehors de quelques rares exceptions2, seul le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle3.
De plus, il s’agira également d’insérer dans le règlement de copropriété les droits de jouissance conférés par un autre titre : assemblée générale, titre constatant une prescription acquisitive trentenaire.
À défaut, comme on l’examinera ci-après, le droit de jouissance pourrait être gravement fragilisé.
3) LOT TRANSITOIRE
Consécration du lot transitoire
Le lot transitoire, reconnu comme constituant un lot de copropriété à part entière par la jurisprudence 4 est désormais consacré dans la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 et défini en son article 1 er , alinéas 3 et 4, nouveaux.
Dans les immeubles à édifier par tranches successives, en attendant la construction de la partie suivante, les praticiens ont en effet créé des lots qualifiés de « lots transitoires » lesquels sont constitués d’un droit de construire précisément défini, sur un emplacement déterminé.
Il est désormais précisé dans l’article 1 er , alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 que le lot de copropriété peut être un lot transitoire.
Définition du lot transitoire
L’article précité reprend les termes de la définition du lot transitoire retenue par la jurisprudence5 et prévoit qu’il « est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
Stipulation de lot transitoire dans tous les règlements de copropriété postérieurs au 23 novembre 2018
L’article 1 er , alinéa 4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
Le législateur a visiblement souhaité que soit mieux indiquée la consistance des lots (lesquels sont parfois insuffisamment décrits dans les actes), dans le but d’informer les futurs copropriétaires.
Mais cette référence au règlement lui-même pose certaines difficultés car c’est l’état descriptif de division et non le règlement de copropriété qui décrit habituellement tous les lots, au nombre desquels figure également le lot transitoire.
En effet, ainsi qu’il a été évoqué supra, ces deux documents ne sont pas de même nature juridique, même s’ils sont presque toujours publiés dans un seul et même document, le règlement de copropriété étant de nature contractuelle contrairement à l’état descriptif de division.
Mise en conformité des règlements de copropriété existants
La mise en conformité des règlements de copropriété existants avec les dispositions relatives au lot transitoire, tel que décrit par l’article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 devra, le cas échéant, intervenir dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit d’ici le 23 novembre 2021.
À cette fin, le syndic inscrira, si nécessaire, à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires qui sera organisée dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire.
Celle-ci est alors prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, soit à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient décrits que dans le seul état descriptif de division et non dans le règlement de copropriété lui-même.
Mais cela concernera aussi les lots transitoires figurant déjà dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, qui ne seraient pas décrits ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1 er , alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
La régularisation, qui peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ne devrait dès lors pouvoir émaner que du seul titulaire du lot transitoire, à charge pour le syndic de solliciter cette définition précise, au risque, si celle-ci devait provenir du syndicat, qu’il soit porté atteinte aux droits acquis du copropriétaire concerné.
II - SANCTIONS
1) SANCTIONS SI LE SYNDIC N’INSCRIT PAS A L’ORDRE DU JOUR LA MISE EN CONFORMITÉ DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : RESPONSABILITE DU SYNDIC
La loi ÉLAN n’octroie, jusqu’à présent, au syndicat des copropriétaires qu’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité avec ses nouvelles dispositions.
Dans ce but, elle oblige le syndic à inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale devant intervenir dans ce délai, la décision étant prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s’agit d’une obligation légale mise à la charge du syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic qui, en vertu de la loi ÉLAN, est tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale postérieure à la loi ÉLAN de manière à ce que la mise en conformité intervienne au plus tard dans ce délai de trois ans.
Or, quel serait en réalité le préjudice qui pourrait être subi par les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires ?
Si le syndic ne respectait pas l’obligation qui lui est faite, celui-ci risquerait d’être recherché en responsabilité tant par les copropriétaires que le syndicat de copropriété si ces derniers devaient subir un préjudice du fait de l’absence demise en conformité, dans le délai de trois ans précité :
1) des parties communes spéciales,
2) des droits de jouissance privative,
3) des lots transitoires.
2) PRÉJUDICE QUI POURRAIT RÉSULTER D’UN DÉFAUT DE MISE EN CONFORMITÉ
A l’instar des dispositions de la loi SRU en 2000, concernant les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, la loi ÉLAN n’a pas prévu de sanction.
Pour une partie de la doctrine 6 , à défaut de mise en conformité dans les délais requis, les lots transitoires, les droits de jouissance privatifs, y compris ceux décrits dans l’état descriptif de division mais non repris dans le règlement lui-même, et les parties communes spéciales, pourraient disparaître.
Pour une autre partie 7 , la sanction serait de considérer que les clauses n’ayant pas été mises en conformité seraient seulement susceptibles d’être réputées non écrites.
Cette dernière analyse présente l’avantage d’une sanction ne possédant aucun caractère automatique et susceptible de ne s’appliquer qu’à partir du moment où l’un des copropriétaires, ou le syndicat des copropriétaires lui-même, soulèverait une contestation.
Elle permettrait alors aux bénéficiaires du droit en cause de demander reconventionnellement la régularisation par inscription dans le règlement de copropriété, à la majorité de l’article 24.
a) Conséquences de la disparition ou de la fragilisation des droits de jouissance privative
pour le copropriétaire concerné
La plupart du temps, seul l’état descriptif de division prévoit un droit de jouissance privative sur des parties communes (cours, jardins, terrasses ou emplacements de stationnement).
Ce droit n’est généralement pas repris dans le règlement de copropriété lui-même.
La mise en conformité est donc nécessaire dans ce cas, étant rappelé que même si l’état descriptif de division est généralement inclus dans le règlement de copropriété, il s’agit d’un document distinct de ce dernier (art. 3 du décret du 17 mars 1967).
Si le droit de jouissance privative portant sur une cour, une terrasse, un jardin ou un emplacement de stationnement, indiqué comme tel dans l’état descriptif de division, n’est pas inséré avant le 23 novembre 2021 dans le règlement de copropriété, ce droit serait donc fragilisé.
Tel sera également a fortiori le cas d’un droit de jouissance privative portant sur un jardin ou une terrasse par exemple, qui résulterait d’une autorisation donnée par une assemblée générale, que celle-ci soit ou non publiée au service de la publicité foncière.8
pour le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires pourrait en conséquence être recherché en responsabilité pour ne pas avoir procédé dans le délai requis à la mise en conformité du règlement de copropriété et causé ainsi préjudice au copropriétaire lésé.
Le syndicat des copropriétaires pourrait appeler en garantie son syndic pour ne pas avoir procédé à l’inscription de la question à l’ordre du jour.
b) Conséquences de l’absence d’inscription des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété
Désormais, lorsqu’il existe des parties communes spéciales c’est-à-dire des
parties communes appartenant aux seuls copropriétaires des lots, par exemple
d’un bâtiment ou d’une cage d’escalier, les dépenses affectées à ces parties
communes sont impérativement réparties entre ces seuls lots.
Cependant, en application de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires bénéficiant de parties communes spéciales votent sur les décisions intéressant ces parties communes avec un nombre de voix proportionnel à leur participation à ces dépenses (et non en tantièmes généraux).
Ainsi, depuis la réforme de la copropriété par la loi ÉLAN, à défaut d’existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété, il n’est désormais plus possible que des copropriétaires qui pourtant participent pourtant seuls à certaines dépenses, soient seuls à participer au vote concernant celles-ci.
c) Disparition ou fragilisation des lots transitoires à défaut de mise en conformité
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient pas décrits dans le règlement de copropriété mais seulement dans l’état descriptif de division, ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1 er alinéa 3 nouveau de loi du 10 juillet 1965.
Si l’on raisonne par analogie avec la jurisprudence concernant l’absence de mise en conformité des statuts d’ASL avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, dans le délai de deux ans prévu par son décret d’application du 3 mai 2006, le titulaire du lot transitoire aura tout intérêt, le cas échéant, à solliciter avant le 23 novembre 2021, la mise à l’ordre du jour de la modification du règlement de copropriété.
A défaut, il encourrait le risque éventuel de devoir solliciter ensuite du syndicat des copropriétaires une autorisation de construire à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En cas de refus, le syndicat serait recherché en responsabilité et le syndic également, à défaut de mise à l’ordre du jour.
CONCLUSION
Si le syndic a procédé dans les délais requis à la mise à jour en ayant soumis un rapport d’audit juridique établi par un professionnel (avocat, notaire) à l’assemblée générale, ledit rapport rappelant les risques et les sanctions en cas de refus des mises à jour préconisées spécifiquement pour chaque règlement de copropriété, cela sera suffisant pour que le syndic qui serait ultérieurement actionné en responsabilité puisse prouver qu’il a pleinement exercé son devoir de conseil en notifiant un rapport d’audit juridique avec l’ordre du jour.
En revanche, comme indiqué plus haut, le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité en votant contre la mise en conformité vis-à-vis des copropriétaires lésés, du fait de la fragilisation de leurs droits ou de la survenance ultérieure d’un contentieux.
Laurence GUÉGAN-GÉLINET
Avocat à la Cour d'appel de Paris
Spécialiste en droit immobilier
1Le groupe de travail est composé de : Matthieu Poumarède, professeur agrégé, directeur de l’IEJUC; Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudoin, avocat ; Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences; Eliane Frémeaux, notaire honoraire ; Laurence Guégan-Gélinet, avocat; Florence Bayard-Jammes, enseignant-chercheur; Jacques Laporte, conseil ; Agnès Lebatteux, avocat; Stéphane Lelièvre, notaire; Agnès Medioni, syndic de copropriété, expert; Bernard Pérouzel, expert; Olivier Safar, syndic de copropriété.
2Cass. 3 e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313, Administrer 2009, n° 419, p. 60 ; Cass. 3 e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, Rev. loyers nov. 2017, comm. Guégan-Gélinet L.
3Cass. 3 e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, p. 1, note Capoulade P. et Giverdon G., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.
4Cass. 3 e civ., 14 nov. 1991, D. 1992, p. 277, note Tomasin.
5Cass. 3 e civ., 3 nov. 2016, n os 15-14.895 et 15-15.113.
6Jacques LAFOND, Loyers et copro. n° 12, Décembre 2019, étude 11
7Pr Hugues PERINET-MARQUET : « Les clauses non écrites en droit de la copropriété » - Semaine Juridique, Notariale et Immobilière du 5 mars 2021.
8Exemple :
A défaut de mise en conformité au regard de la loi ELAN, la fragilisation du droit de jouissance se révélerait notamment lors de la vente du lot qui interviendrait après le 23 novembre 2021 et auquel un droit de jouissance était attaché en vertu de l’état descriptif de division ou d’une assemblée générale.
Le notaire sera en effet amené à vérifier si la mise en conformité a été effectuée.
Si ce droit n’apparait pas dans le règlement de copropriété au sens strict et n’est décrit que dans le seul état descriptif de division ou dans la seule assemblée générale, même publiée, l’acquéreur pourrait, par prudence, vouloir renoncer à la vente ou bien demander une diminution du prix de vente, voire une consignation d’une partie du prix dans l’attente d’une régularisation ultérieure.
1) PARTIES COMMUNES SPÉCIALES
Définition des parties communes spéciales
L’article 6-2 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 définit désormais les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires et énonce que celles-ci sont la propriété indivise de ces derniers.
Obligation pour tous les règlements de copropriété de mentionner l’existence de parties communes spéciales.
Par ailleurs, la loi Élan a prévu une nouvelle obligation lorsque les parties communes spéciales ne sont pas expressément prévues au règlement decopropriété.
L’article 6-4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise en effet que «l’existence des parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»
Obligation de corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales pour les règlements de copropriété postérieurs au 23 novembre 2018.
L’article 6-2, nouveau alinéa 2, prévoit désormais que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».
L’absence de corrélation entre les charges communes spéciales et les parties communes spéciales dans les règlements de copropriété constituait, en effet, à ce jour, une question non résolue.
Désormais, il ne sera donc plus possible à l’avenir de prévoir des parties communes spéciales sans que soient corrélativement créées des charges communes spéciales.
Mais qu’en est-il pour les règlements de copropriété établis antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN, soit antérieurement au 23 novembre 2018 ?
Mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2018.
S’agissant des règlements de copropriété antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Élan, l’article 209, II, de cette loi octroie au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, « pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Absence d’obligation de corrélation entre parties communes spéciales et charges spéciales pour les règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2018, en vertu de la loi Élan.
Ainsi qu’il a été évoqué, l’article 209, II, de la loi Élan ne vise que la mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit simplement que « l’existence de parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.»
L’article 6-2 de la loi n’étant pas visé par l’article 209 II de la loi ÉLAN, il ne
semble pas qu’il existe d’obligation de mise en conformité des règlements de
copropriété qui ne prévoiraient pas de corrélation entre les parties communes
spéciales mentionnées au règlement de copropriété et les charges spéciales.
Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales
sans que des charges spéciales aient été édictées, il n’y aurait pas d’obligation de
mise en conformité, en application de l’article 209 II de la loi ÉLAN.
Il en serait de même si le règlement de copropriété avait prévu des charges spéciales sans parties communes spéciales, et ce d’autant plus que l’article 6-2 qui décide que « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles », ne prévoit pas de réciprocité.
Il s’agirait donc de régulariser les règlements de copropriété antérieurs à la loi ELAN qui ne comporteraient pas de parties communes spéciales en leur sein alors pourtant qu’elles figureraient dans d’autres actes, notamment dans l’état descriptif de division ou aux termes de décision d’assemblées générales, voire de conventions de donation.
Pour autant, les nouvelles obligations résultant de l’article 6-2, risquant d’être considérées comme d’application immédiate et les clauses du règlement de copropriété prévoyant des parties communes spéciales sans que des charges spéciales y afférentes aient été édictées, il serait tout de même prudent voire nécessaire, à l’occasion de l’insertion dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales qui n'y figuraient pas antérieurement, de prévoir une répartition de celles-ci en charges spéciales, et ce, dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives intervenues depuis leur établissement (art. 24 f).
2) PARTIES COMMUNES A JOUISSANCE PRIVATIVE
Définition du droit de jouissance privatif comme droit réel accessoire du lot
La notion de parties communes à jouissance privative, est désormais consacrée par l’article 6-3, alinéa 1 er , prévoyant que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».
A l’instar des parties communes spéciales, l’existence de parties communes à jouissance privative est désormais subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, en vertu de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit que « l’existence des parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 23 novembre 2021
Dans cette perspective, et en vertu de l’article 209, II, précité, les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Élan, soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec ces dispositions.
Le syndic devra donc inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, cette décision devant être prise à la majorité de l’article 24.
Cette mise en conformité devra s’appliquer pour tous les droits de jouissance privative visés dans les seuls états descriptifs de division et non dans le règlement de copropriété au sens strict.
En effet, même si les deux documents sont presque toujours joints, ils ne sont pas de même nature, l’état descriptif de division étant un document destiné à la publicité foncière, sachant qu’en dehors de quelques rares exceptions2, seul le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle3.
De plus, il s’agira également d’insérer dans le règlement de copropriété les droits de jouissance conférés par un autre titre : assemblée générale, titre constatant une prescription acquisitive trentenaire.
À défaut, comme on l’examinera ci-après, le droit de jouissance pourrait être gravement fragilisé.
3) LOT TRANSITOIRE
Consécration du lot transitoire
Le lot transitoire, reconnu comme constituant un lot de copropriété à part entière par la jurisprudence 4 est désormais consacré dans la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 et défini en son article 1 er , alinéas 3 et 4, nouveaux.
Dans les immeubles à édifier par tranches successives, en attendant la construction de la partie suivante, les praticiens ont en effet créé des lots qualifiés de « lots transitoires » lesquels sont constitués d’un droit de construire précisément défini, sur un emplacement déterminé.
Il est désormais précisé dans l’article 1 er , alinéa 3 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 que le lot de copropriété peut être un lot transitoire.
Définition du lot transitoire
L’article précité reprend les termes de la définition du lot transitoire retenue par la jurisprudence5 et prévoit qu’il « est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
Stipulation de lot transitoire dans tous les règlements de copropriété postérieurs au 23 novembre 2018
L’article 1 er , alinéa 4, nouveau, de la loi du 10 juillet 1965 précise que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
Le législateur a visiblement souhaité que soit mieux indiquée la consistance des lots (lesquels sont parfois insuffisamment décrits dans les actes), dans le but d’informer les futurs copropriétaires.
Mais cette référence au règlement lui-même pose certaines difficultés car c’est l’état descriptif de division et non le règlement de copropriété qui décrit habituellement tous les lots, au nombre desquels figure également le lot transitoire.
En effet, ainsi qu’il a été évoqué supra, ces deux documents ne sont pas de même nature juridique, même s’ils sont presque toujours publiés dans un seul et même document, le règlement de copropriété étant de nature contractuelle contrairement à l’état descriptif de division.
Mise en conformité des règlements de copropriété existants
La mise en conformité des règlements de copropriété existants avec les dispositions relatives au lot transitoire, tel que décrit par l’article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 devra, le cas échéant, intervenir dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit d’ici le 23 novembre 2021.
À cette fin, le syndic inscrira, si nécessaire, à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires qui sera organisée dans ce délai, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire.
Celle-ci est alors prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, soit à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient décrits que dans le seul état descriptif de division et non dans le règlement de copropriété lui-même.
Mais cela concernera aussi les lots transitoires figurant déjà dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, qui ne seraient pas décrits ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1 er , alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
La régularisation, qui peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ne devrait dès lors pouvoir émaner que du seul titulaire du lot transitoire, à charge pour le syndic de solliciter cette définition précise, au risque, si celle-ci devait provenir du syndicat, qu’il soit porté atteinte aux droits acquis du copropriétaire concerné.
II - SANCTIONS
1) SANCTIONS SI LE SYNDIC N’INSCRIT PAS A L’ORDRE DU JOUR LA MISE EN CONFORMITÉ DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : RESPONSABILITE DU SYNDIC
La loi ÉLAN n’octroie, jusqu’à présent, au syndicat des copropriétaires qu’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité avec ses nouvelles dispositions.
Dans ce but, elle oblige le syndic à inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale devant intervenir dans ce délai, la décision étant prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s’agit d’une obligation légale mise à la charge du syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic qui, en vertu de la loi ÉLAN, est tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale postérieure à la loi ÉLAN de manière à ce que la mise en conformité intervienne au plus tard dans ce délai de trois ans.
Or, quel serait en réalité le préjudice qui pourrait être subi par les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires ?
Si le syndic ne respectait pas l’obligation qui lui est faite, celui-ci risquerait d’être recherché en responsabilité tant par les copropriétaires que le syndicat de copropriété si ces derniers devaient subir un préjudice du fait de l’absence demise en conformité, dans le délai de trois ans précité :
1) des parties communes spéciales,
2) des droits de jouissance privative,
3) des lots transitoires.
2) PRÉJUDICE QUI POURRAIT RÉSULTER D’UN DÉFAUT DE MISE EN CONFORMITÉ
A l’instar des dispositions de la loi SRU en 2000, concernant les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, la loi ÉLAN n’a pas prévu de sanction.
Pour une partie de la doctrine 6 , à défaut de mise en conformité dans les délais requis, les lots transitoires, les droits de jouissance privatifs, y compris ceux décrits dans l’état descriptif de division mais non repris dans le règlement lui-même, et les parties communes spéciales, pourraient disparaître.
Pour une autre partie 7 , la sanction serait de considérer que les clauses n’ayant pas été mises en conformité seraient seulement susceptibles d’être réputées non écrites.
Cette dernière analyse présente l’avantage d’une sanction ne possédant aucun caractère automatique et susceptible de ne s’appliquer qu’à partir du moment où l’un des copropriétaires, ou le syndicat des copropriétaires lui-même, soulèverait une contestation.
Elle permettrait alors aux bénéficiaires du droit en cause de demander reconventionnellement la régularisation par inscription dans le règlement de copropriété, à la majorité de l’article 24.
a) Conséquences de la disparition ou de la fragilisation des droits de jouissance privative
pour le copropriétaire concerné
La plupart du temps, seul l’état descriptif de division prévoit un droit de jouissance privative sur des parties communes (cours, jardins, terrasses ou emplacements de stationnement).
Ce droit n’est généralement pas repris dans le règlement de copropriété lui-même.
La mise en conformité est donc nécessaire dans ce cas, étant rappelé que même si l’état descriptif de division est généralement inclus dans le règlement de copropriété, il s’agit d’un document distinct de ce dernier (art. 3 du décret du 17 mars 1967).
Si le droit de jouissance privative portant sur une cour, une terrasse, un jardin ou un emplacement de stationnement, indiqué comme tel dans l’état descriptif de division, n’est pas inséré avant le 23 novembre 2021 dans le règlement de copropriété, ce droit serait donc fragilisé.
Tel sera également a fortiori le cas d’un droit de jouissance privative portant sur un jardin ou une terrasse par exemple, qui résulterait d’une autorisation donnée par une assemblée générale, que celle-ci soit ou non publiée au service de la publicité foncière.8
pour le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires pourrait en conséquence être recherché en responsabilité pour ne pas avoir procédé dans le délai requis à la mise en conformité du règlement de copropriété et causé ainsi préjudice au copropriétaire lésé.
Le syndicat des copropriétaires pourrait appeler en garantie son syndic pour ne pas avoir procédé à l’inscription de la question à l’ordre du jour.
b) Conséquences de l’absence d’inscription des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété
Désormais, lorsqu’il existe des parties communes spéciales c’est-à-dire des
parties communes appartenant aux seuls copropriétaires des lots, par exemple
d’un bâtiment ou d’une cage d’escalier, les dépenses affectées à ces parties
communes sont impérativement réparties entre ces seuls lots.
Cependant, en application de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires bénéficiant de parties communes spéciales votent sur les décisions intéressant ces parties communes avec un nombre de voix proportionnel à leur participation à ces dépenses (et non en tantièmes généraux).
Ainsi, depuis la réforme de la copropriété par la loi ÉLAN, à défaut d’existence de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété, il n’est désormais plus possible que des copropriétaires qui pourtant participent pourtant seuls à certaines dépenses, soient seuls à participer au vote concernant celles-ci.
c) Disparition ou fragilisation des lots transitoires à défaut de mise en conformité
Cette mise en conformité ne devrait théoriquement concerner que les lots transitoires qui ne seraient pas décrits dans le règlement de copropriété mais seulement dans l’état descriptif de division, ou le seraient de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1 er alinéa 3 nouveau de loi du 10 juillet 1965.
Si l’on raisonne par analogie avec la jurisprudence concernant l’absence de mise en conformité des statuts d’ASL avec les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, dans le délai de deux ans prévu par son décret d’application du 3 mai 2006, le titulaire du lot transitoire aura tout intérêt, le cas échéant, à solliciter avant le 23 novembre 2021, la mise à l’ordre du jour de la modification du règlement de copropriété.
A défaut, il encourrait le risque éventuel de devoir solliciter ensuite du syndicat des copropriétaires une autorisation de construire à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En cas de refus, le syndicat serait recherché en responsabilité et le syndic également, à défaut de mise à l’ordre du jour.
CONCLUSION
Si le syndic a procédé dans les délais requis à la mise à jour en ayant soumis un rapport d’audit juridique établi par un professionnel (avocat, notaire) à l’assemblée générale, ledit rapport rappelant les risques et les sanctions en cas de refus des mises à jour préconisées spécifiquement pour chaque règlement de copropriété, cela sera suffisant pour que le syndic qui serait ultérieurement actionné en responsabilité puisse prouver qu’il a pleinement exercé son devoir de conseil en notifiant un rapport d’audit juridique avec l’ordre du jour.
En revanche, comme indiqué plus haut, le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité en votant contre la mise en conformité vis-à-vis des copropriétaires lésés, du fait de la fragilisation de leurs droits ou de la survenance ultérieure d’un contentieux.
Laurence GUÉGAN-GÉLINET
Avocat à la Cour d'appel de Paris
Spécialiste en droit immobilier
1Le groupe de travail est composé de : Matthieu Poumarède, professeur agrégé, directeur de l’IEJUC; Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudoin, avocat ; Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences; Eliane Frémeaux, notaire honoraire ; Laurence Guégan-Gélinet, avocat; Florence Bayard-Jammes, enseignant-chercheur; Jacques Laporte, conseil ; Agnès Lebatteux, avocat; Stéphane Lelièvre, notaire; Agnès Medioni, syndic de copropriété, expert; Bernard Pérouzel, expert; Olivier Safar, syndic de copropriété.
2Cass. 3 e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313, Administrer 2009, n° 419, p. 60 ; Cass. 3 e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849, Rev. loyers nov. 2017, comm. Guégan-Gélinet L.
3Cass. 3 e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578, Bull. civ. III, n° 241, D. 1993, p. 1, note Capoulade P. et Giverdon G., AJPI 1993, p. 713, obs. Gélinet J.-M.
4Cass. 3 e civ., 14 nov. 1991, D. 1992, p. 277, note Tomasin.
5Cass. 3 e civ., 3 nov. 2016, n os 15-14.895 et 15-15.113.
6Jacques LAFOND, Loyers et copro. n° 12, Décembre 2019, étude 11
7Pr Hugues PERINET-MARQUET : « Les clauses non écrites en droit de la copropriété » - Semaine Juridique, Notariale et Immobilière du 5 mars 2021.
8Exemple :
A défaut de mise en conformité au regard de la loi ELAN, la fragilisation du droit de jouissance se révélerait notamment lors de la vente du lot qui interviendrait après le 23 novembre 2021 et auquel un droit de jouissance était attaché en vertu de l’état descriptif de division ou d’une assemblée générale.
Le notaire sera en effet amené à vérifier si la mise en conformité a été effectuée.
Si ce droit n’apparait pas dans le règlement de copropriété au sens strict et n’est décrit que dans le seul état descriptif de division ou dans la seule assemblée générale, même publiée, l’acquéreur pourrait, par prudence, vouloir renoncer à la vente ou bien demander une diminution du prix de vente, voire une consignation d’une partie du prix dans l’attente d’une régularisation ultérieure.