Pour mémoire, depuis la loi dite Élan du 23 novembre 2018, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Cet article ne devait s’appliquer initialement qu’aux règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi Élan, laquelle était d’application immédiate.

Mais le législateur avait entendu aller plus loin et souhaité appliquer ces dispositions nouvelles aux règlements de copropriété antérieurs.

L’article 209, II de la loi Élan octroyait ainsi au syndicat des copropriétaires un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, le règlement de copropriété en conformité avec ces nouvelles dispositions.



Il était de même de l’article 206 II de la loi Élan précisant que le syndicat disposait de ce même délai pour procéder à la mise en conformité du règlement avec les dispositions relatives au lot transitoire tel que nouvellement défini, depuis la loi Élan, par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Dans l’intervalle, la crise sanitaire a retardé la mise en place de ces modalités de régularisation.

Toutefois, aucune sanction n’avait été prévue par la loi Élan.

Mais, paradoxalement, le silence de la loi à cet égard avait engendré une incertitude quant aux conséquences d’un défaut de régularisation au plus tard le 23 novembre 2021.

Pour la doctrine majoritaire, à défaut de mise en conformité dans les délais requis, les lots transitoires, les droits de jouissance privative et les parties communes spéciales pourraient disparaître, voire les clauses relatives à ces parties communes être déclarées non écrites.

Une prolongation du délai de mise en conformité a en conséquence été sollicitée.

Sensible à cette demande, le législateur avait prévu, au sein du projet de loi dite « 3DS », une prolongation du délai initial de trois années supplémentaires, soit jusqu’au 23 novembre 2024.

Mais à la suite d’un amendement émanant du Sénat, l’article 89 de la loi « 3DS » du 21 février 2022 procède finalement à une refonte totale des articles 206 II et 209 II de la loi Élan.

Selon ces nouvelles dispositions, les articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (concernant le lot transitoire, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative), ne sont désormais applicables qu’aux immeubles mis en copropriété à compter du 1er juillet 2022.

Pour les règlements antérieurs, le dispositif prévoit un processus de régularisation à travers l’obligation d’inscrire la question de la mention, dans le règlement de copropriété, des parties communes spéciales, de celles à jouissance privative et de la consistance du lot transitoire, et ce, sans plus aucune limitation dans le temps.

Et pour éviter toute nouvelle difficulté d’interprétation, le législateur précise que cette mention est sans incidence sur l’existence des lots transitoires et sur celle des parties communes.
Nous évoquerons le nouveau dispositif applicable aux immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 (I) pour ensuite analyser les risques de sanctions susceptibles de rester attachées au non-respect de ces dispositions nouvelles (II).


I – MODALITÉS DU NOUVEAU DISPOSITIF

Les nouveaux articles 206 II et 209 II de la loi Élan, tels que modifiés par la loi « 3Ds », prévoient désormais un double régime selon que la mise en copropriété est ou non antérieure au 1er juillet 2022.

Ce dispositif est applicable aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative (1) comme au lot transitoire (2).

→ 1) Parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative

1.1. Prorogation au 1er juillet 2022 de l’obligation, pour les règlements de copropriété postérieurs à la loi Élan, de mentionner l’existence de parties communes spéciales ou de parties communes à jouissance privative

La loi Élan du 23 novembre 2018 a prévu une obligation nouvelle lorsque les parties communes spéciales ou celles à jouissance privatives ne sont pas expressément mentionnées au règlement de copropriété.

L’article 6-4, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, au cœur du débat, dispose en effet que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Du fait de la crise sanitaire, certains règlements de copropriété pourtant postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Élan, n’auraient peut-être pas été mis en conformité avec ces dispositions.

Afin d’éviter le risque de disparition de ces parties communes, le nouvel article 209, II de la loi Élan, modifié par l’article 89 de la loi « 3DS », prévoit que « l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (…) n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 ».

Mais paradoxalement, l’obligation de mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022 est maintenue.


1.2. Maintien de l’obligation de mettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la mention des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative dans les règlements dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022

L’article 209 II nouveau de la loi Élan dispose désormais que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, « quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété ».

Cette décision est prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme s’il avait craint que la dérogation à l’article 6-4 de la loi ne soit pas suffisante, le législateur ajoute de façon apparemment superfétatoire que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, « l’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

Ces dispositions ont pour but de déjouer le risque de disparition automatique des parties communes spéciales ou de celles à jouissance privative à défaut de mise en conformité.

Mais en contrepartie, elles font perdurer cette obligation pour une durée illimitée.

Par ailleurs, le texte vise désormais le syndicat des copropriétaires au lieu du syndic.

Cette modification semble tout à fait fortuite, l’amendement initial visant le syndic, contrairement au texte adopté.

En toute hypothèse, un syndicat de copropriété ne peut inscrire une résolution à l’ordre du jour que par l’intermédiaire de son représentant légal, à savoir son syndic.

En pratique, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, il appartient donc au syndic de faire établir préalablement une analyse des actes publiés et non publiés (règlement de copropriété, état descriptif de division, modificatifs, procès-verbaux d’assemblées générales…) afin d’inscrire la question de cette mention dans le règlement de copropriété à l’ordre du jour « de chaque assemblée générale des copropriétaires. »

À noter que comme le prévoyait déjà le texte antérieur, il ne s’agit pas de la seule assemblée générale ordinaire annuelle mais bien de toutes les assemblées générales.

On comprend que le législateur ait entendu inciter les syndicats de copropriété à faire le nécessaire, tout en supprimant le risque de sanctions disproportionnées à l’encontre des copropriétaires titulaires de parties communes spéciales ou de droits de jouissance privative.

Pour autant, cet exercice d’équilibriste se révèle peu cohérent.

On peut en effet s’étonner de l’obligation plus qu’incitative qui est faite aux syndicats des copropriétaires dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, de se mettre en conformité avec les dispositions d’un article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne leur serait désormais plus applicable.

Pour autant, des dispositions similaires sont reprises s’agissant du lot transitoire.

→ 2) Lot transitoire

2.1. Prorogation au 1er juillet 2022 de l’obligation, pour les règlements dont la mise en copropriété est postérieure à la loi Élan, de mentionner l’existence de lots transitoires

De la même manière que s’agissant des parties communes spéciales et des droits de jouissance privative, le nouvel article 206 II de la loi Élan modifié par la loi « 3DS » prévoit un double régime selon que la mise en copropriété est ou non antérieure au 1er juillet 2022.

Ainsi, cet article prévoit-il que « les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 » ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

On peut regretter cette formulation, très large, qui englobe donc toutes les dispositions de l’article 1er de la loi concernant le lot transitoire, jusques et y compris dans sa définition même, qui consacrait pourtant la jurisprudence antérieure.

Pour les mêmes raisons que précédemment, le report des dispositions relatives au lot transitoire pour les immeubles mis en copropriété postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Élan, était attendu par les syndicats dont les règlements de copropriété avaient omis cette mention.

Mais, toute aussi importante était la régularisation des règlements de copropriété antérieurs.


2.2. Mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022

L’ancien article 206 II de la loi Élan disposait que la mise en conformité des règlements de copropriété existants avec les dispositions relatives au lot transitoire, telles que décrites par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 devait intervenir dans le délai de trois ans, soit au plus tard le 23 novembre 2021.

Elle devait concerner à la fois les lots transitoires non mentionnés dans le règlement de copropriété et ceux qui, bien que mentionnés, y auraient été insuffisamment décrits au regard de la définition donnée par l’article 1er, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 à savoir « précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. »

Désormais, l’article 206 II nouveau prévoit que « les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 » ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Mais, l’article 206 II nouveau maintient toutefois l’obligation pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 lorsque « le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants », d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété, tout en prévoyant que « l’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot.»

A noter que le texte vise l’absence de mention dans le règlement de copropriété de la consistance des lots transitoires existants, laquelle est définie par l’article 1er de la loi, qui pourtant ne leur serait pas applicable.

Enfin, il convient d’analyser les éventuelles sanctions susceptibles d’être mises en œuvre à défaut de régularisation conforme au dispositif.



II – SANCTIONS ÉVENTUELLES

Le législateur semble vouloir écarter tout risque de sanction en précisant que l’absence de mention des parties communes spéciales ou de celles à jouissance privative ou de la consistante du lot transitoire est sans conséquence sur leur existence.

Mais paradoxalement, l’obligation de mise en conformité est mise en place sans limitation de durée.

Il semble dès lors qu’à défaut de respecter cette obligation, le syndic et le syndicat des copropriétaires pourraient voir leur responsabilité engagée.


→ 1) Si le syndic n’inscrit pas à l’ordre du jour la question de la mention omise dans le règlement de copropriété ou si le syndicat des copropriétaires refuse d’adopter la résolution : responsabilité du syndic et du syndicat

La loi Élan n’octroyait, jusqu’à présent, au syndicat des copropriétaires qu’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, les règlements de copropriété en conformité avec ses nouvelles dispositions.

Dans ce but, elle obligeait le syndic à inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale devant intervenir dans ce délai, la décision étant prise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Désormais, il n’existe plus de délai et le syndicat, par l’intermédiaire de son syndic, doit faire figurer à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mention dans le règlement de copropriété des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative ou de la consistance des lots transitoires.

La rédaction du texte semble indiquer que le syndicat se doit de porter cette question jusqu’à ce qu’une résolution soit adoptée décidant d’inscrire la ou les mentions omises dans le règlement de copropriété.

La formulation révèle clairement une obligation impérative, « le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour », ce qui contraint le syndicat des copropriétaires et donc le syndic à l’exécuter, sous peine d’engager sa responsabilité en cas de préjudice consécutif à cette carence.

Il en serait de même en cas de refus injustifié du syndicat des copropriétaires, alors que la question lui a été soumise, de mentionner dans le règlement de copropriété les parties communes spéciales, celles à jouissance privative ou la consistance des lots transitoires.

Or, quel préjudice pourrait résulter d’un défaut de mise en conformité ?


→ 2) Préjudice qui pourrait résulter d’un défaut de mise en conformité

2.1. Responsabilité concernant les parties communes spéciales ou celles à jouissance privative : conséquences de l’obligation d’inscrire la mention dans le règlement de copropriété

La plupart du temps, seul l’état descriptif de division prévoit un droit de jouissance privative sur des parties communes (cours, jardins, terrasses ou emplacements de stationnement).

Ce droit n’est généralement pas repris dans le règlement de copropriété lui-même.

La mise en conformité est donc nécessaire dans ce cas, étant rappelé que même si l’état descriptif de division est généralement inclus dans le règlement de copropriété, il s’agit d’un document juridiquement distinct de ce dernier.

Si les droits de jouissance privative portant sur une cour, une terrasse, un jardin ou un emplacement de stationnement, indiqués comme tel dans l’état descriptif de division, n’étaient pas insérés dans le règlement de copropriété, ces droits ne risqueraient plus a priori de disparaître de façon automatique, selon le nouvel article 209 II de la loi Élan, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquant plus aux règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022.

Cependant, en raison de la persistance de l’obligation de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et de mentionner les parties communes spéciales et celles à jouissance privative dans le règlement de copropriété lui-même et non dans l’état descriptif de division (le projet n’ayant rien modifié à cet égard), toute carence du syndic ou du syndicat pourrait se révéler préjudiciable aux copropriétaires des lots concernés qui seraient, à tort ou à raison, contestés par la suite dans leur existence ou dans leur consistance.

En effet, le législateur a jugé suffisant d’indiquer que l’article 6-4 de la loi ne s’appliquerait pas aux immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 et de prévoir que l’absence de mention de ces parties communes dans le règlement de copropriété serait sans conséquence sur leur existence.

Mais si l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique plus aux règlements antérieurs au 1er juillet 2022, ce n’est pas le cas d’autres dispositions issues de la loi Élan du 23 novembre 2018 ou de l’ordonnance du 30 octobre 2019, entrées en vigueur dans l’intervalle.

À titre d’exemple, les articles 6-2 et 6-3 de la loi précisent que la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’elles et que le droit de jouissance ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

De même, l’article 8, prévoit que le règlement de copropriété « énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

À défaut d’une mise en conformité qui serait effectuée au sens le plus large, c’est-à-dire en englobant également la mise à jour du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24, f de la loi du 10 juillet 1965, certains droits pourraient, à tort ou à raison, se voir contestés.

Le syndicat des copropriétaires pourrait, dans ces hypothèses, être recherché en responsabilité pour ne pas avoir procédé à la mise à jour du règlement de copropriété à l’occasion de sa mise en conformité et causé ainsi préjudice au copropriétaire lésé.

Il pourrait appeler en garantie son syndic, soit pour ne pas avoir procédé à l’inscription de la question à l’ordre du jour, soit pour ne pas avoir exercé son devoir de conseil en appelant l’attention des copropriétaires sur ce risque de difficultés, en cas de refus non justifié de l’assemblée générale.

Il en serait de même concernant le défaut d’indication de la consistance du lot transitoire.

2.2. Responsabilité du syndic et du syndicat vis-à-vis des copropriétaires à défaut d’information sur la consistance du lot transitoire

La mise en conformité concerne les lots transitoires dont la consistance résulterait seulement de l’état descriptif de division et non du règlement de copropriété, ou seraient décrits de façon insuffisante au regard de la définition donnée par l’article 1er, alinéa 3, nouveau de loi du 10 juillet 1965 (laquelle ne s’applique cependant plus aux lots transitoires dépendant d’un immeuble mis en copropriété avant le 1er juillet 2022).

Cette obligation a pour but d’informer les copropriétaires de la consistance du lot transitoire afin d’éviter les mauvaises surprises.

Si les acquéreurs d’un lot livré avant la construction du lot transitoire découvraient ensuite, en l’absence de mention de la consistance de celui-ci, que le lot construit ou en cours de construction possède une emprise ou une destination qu’ils jugeraient préjudiciable, le syndic et le syndicat des copropriétaires pourraient engager leur responsabilité du fait du défaut d’information.







CONCLUSION

Le syndic doit désormais, afin d’éviter d’engager sa responsabilité et celle du syndicat, inscrire la question de la mention des parties communes spéciales ou de celles à jouissance privative ainsi que de la consistance du lot transitoire, à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, tant que celle-ci n’est pas adoptée et ce, même si cette question a été précédemment rejetée.

Cette obligation s’applique, sans limitation de temps, à tous les règlements dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022.

En cas de refus injustifié de l’assemblée générale d’insérer dans le règlement de copropriété les mentions nécessaires, le syndic devra démontrer qu’il a pleinement exercé son devoir de conseil si un préjudice devait en résulter.


TEXTE DE LA LOI (EXTRAIT)
« Article 89
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :
« II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. « Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. » ;
2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
« II. – L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. « Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».