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RENOVATION ENERGETIQUE ET RESPONSABILITE DES ACTEURS DE LA COPROPRIETE
RENOVATION ENERGETIQUE ET RESPONSABILITE DES ACTEURS DE LA COPROPRIETE Dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique plusieurs lois récentes, notamment les lois Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, « Energie et climat » n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 ainsi que la loi « Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 ont successivement instauré de nouvelles obligations dont certaines à la charge du syndicat des copropriétaires, acteur majeur de l’immobilier.
Le secteur du bâtiment est en effet considéré comme l’un des plus énergivore.
Il totalisait en 2020 plus de 43 % des consommations énergétiques.
Pour autant, à défaut de mise en œuvre des nouvelles prescriptions dans les délais requis, aucune véritable sanction spécifique n’a été prévue à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic.
Au regard des nouvelles règles instituées en matière de rénovation énergétique, on peut en conséquence aujourd’hui s’interroger sur les responsabilités des différents acteurs que sont notamment le syndicat des copropriétaires et le syndic vis-à-vis des tiers, notamment les copropriétaires individuels.
C’est en effet principalement par le biais des sanctions encourues par les copropriétaires, dans la mesure où le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a été rendu opposable au locataire et à l’acquéreur, que le contrôle de l’exécution des nouvelles règles en matière de rénovation énergétique des immeubles relevant de la loi du 10 juillet 1965 a été mis en place.
Il en résulte que tant le syndicat des copropriétaires que le syndic, voire le diagnostiqueur immobilier risquent d’être recherché en responsabilité à défaut de respect de ces nouvelles règles.
Nous évoquerons tout d’abord la responsabilité du syndicat des copropriétaires (1) puis celle du syndic (2) et du diagnostiqueur (3).
II. Le syndicat des copropriétaires
A/ Nouvelles obligations du syndicat des copropriétaires.
Il convient de rappeler les nouvelles obligations à la charge du syndicat des copropriétaires en la matière.
1. L’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux
Désormais, l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi “Climat et Résilience”, modifie l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en instaurant un mécanisme contraignant le syndicat à mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) instauré en son temps de manière insuffisamment incitative par la loi ALUR en 2014.
C’est ainsi que depuis le 1er Janvier 2023, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction, d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Ce projet doit s’appuyer sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif ou le Diagnostic Technique Global (DTG) s’ils ont été réalisés.
Actualisé tous les 10 ans et est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, il doit contenir la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
Mais il comporte également :
- la liste des travaux nécessaires à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- ainsi qu’une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettraient d'atteindre, à savoir tant le niveau de performance énergétique (exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an) que la performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre induites (exprimée en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an), en application de l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Enfin, il contient une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation de même qu'une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaîtrait nécessaire dans les 10 prochaines années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et le cas échéant ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux sont inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale par le syndic et votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou ayant votés par correspondance.
Le syndicat des copropriétaires n’est dispensé d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux que si le diagnostic technique global qui aurait été éventuellement effectué ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivant son élaboration.
2. L’adoption du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux
Le projet de plan pluriannuel de travaux doit être obligatoirement présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.
Lorsque le projet de plan pluriannuel fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des 10 prochaines années, le syndic inscrit nécessairement à l'ordre du jour de cette assemblée la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Au regard des décisions prises par l'assemblée générale, le syndic a l’obligation d’inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
Apparemment, aucune sanction spécifique n'a été prévue à défaut de refus par l'assemblée générale d'adopter le plan pluriannuel de travaux selon le projet soumis à l'assemblée générale.
La seule sanction édictée, à savoir la possibilité pour la puissance publique de se substituer au syndicat des copropriétaires en cas de carence de celui-ci, n’est prévue qu'en matière d'atteinte à la santé et à la sécurité des occupants ainsi qu’à la sauvegarde de l'immeuble et non aux travaux d'économie d'énergie.
En effet, le projet de plan pluriannuel de travaux doit comporter la liste des travaux nécessaires non seulement à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre mais également ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
C’est seulement dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles locaux et installations prévues au titre premier du livre V du Code de la construction et de l'habitation que l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adoptés afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ces occupants.
À défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
C'est dans ce cadre que dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifiés par l'autorité administrative, le syndic convoque alors l'assemblée générale qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
A l’instar des dispositions des articles 206 II et 209 II de la loi dite Élan du 23 novembre 2018, modifiée par la loi 3DS n° 2022-217 du 22 février 2022 concernant l’obligation de mise à l’ordre du jour de la mise en conformité du règlement de copropriété, la seule sanction prévue par ces dispositions en matière de rénovation énergétique consiste donc à obliger le syndic à inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle approuvant les comptes la décision portant sur l'adoption du plan pluriannuel de travaux lorsque celui-ci n'a pas été adopté et ce, tant qu'il n'aura pas été adopté.
Il en est de même des décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté, et ce tant que les travaux n’auront pas été votés.
Le législateur entend ainsi obtenir gain de cause par le biais d’une guerre d’usure.
De la même façon que s'agissant de la loi 3DS, ces dispositions légales semblent contraindre le syndic à réinscrire à l'ordre du jour l'adoption du projet de plan pluriannuel de travaux quand bien même cette adoption aurait été précédemment refusée, et ce, en cas de refus non justifié.
Ainsi en serait-il également des travaux prévus dans l’échéancier du plan pluriannuel adopté, lesquels devront être de nouveau inscrits à l’ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes, pour peu qu’ils aient été précédemment refusés sans raison valable.
3. La mise en place d’un diagnostic de performance énergétique collectif
L’article 158 de la loi « Climat et Résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 institue aux termes de l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation l’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif dans tous les bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Ce Diagnostic de Performance Energétique devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf si celui-ci, réalisé après le 1er juillet 2021, constate que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Il entrera en vigueur au 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété ou les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprises entre 50 et 200 lots, au 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots et au 1er janvier 2028 pour les départements d’Outre-Mer.
B/ La responsabilité du syndicat des copropriétaires.
1. L’objet du syndicat a été étendu à l'amélioration de l'immeuble.
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié sensiblement les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans sa rédaction antérieure, le syndicat des copropriétaires avait pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Or, désormais, en vertu de l’article 14 modifié la mission du syndicat des copropriétaires a été étendue à l'amélioration de l'immeuble.
Cette nouveauté rédactionnelle amène à s’interroger sur les conséquences que cela engendre en matière d’amélioration énergétique de l’immeuble, d'autant que la définition des conditions de la responsabilité a été modifiée.
2. La référence au vice de construction ou au défaut d’entretien a été supprimée.
L’article 14 précisait en effet, s’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que celle-ci pouvait être engagée en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d'entretien des parties communes.
Consacrant, il est vrai, une jurisprudence constante, toute référence au vice de construction ou au défaut d’entretien a été supprimé, l’article 14 de la loi prévoyant seulement que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur l'origine dans les parties communes (…) ».
3. Conséquences de cette double évolution sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
On l’a vu les obligations du syndicat des copropriétaires ont été renforcées en matière de rénovation énergétique.
Quels risques pourrait alors encourir le syndicat des copropriétaires s’il devait s’abstenir de déférer à ces nouvelles préconisations au regard notamment de cette rédaction nouvelle de l’article 14 ?
La responsabilité civile suppose un fait générateur, un dommage et un lien de causalité.
En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est désormais responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
La nouvelle rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 laquelle a tout à la fois étendu l'objet du syndicat des copropriétaires à l'amélioration de l'immeuble et gommé toute référence au vice de construction et au défaut d'entretien qui tenaient jusqu'alors de faits générateurs de la responsabilité, semble avoir accru le risque pour le syndicat des copropriétaires de voir engager sa responsabilité en matière de rénovation énergétique.
Cette double modification risque en effet d’engager la responsabilité énergétique et environnementale du syndicat des copropriétaires à l'égard des copropriétaires, voire des tiers.
Tant que le syndicat n’avait pour mission que la conservation de l’immeuble et non son amélioration, il n’était responsable que des désordres illustrant un défaut de conservation.
Désormais, le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu'il trouve son origine dans les parties communes.
Ayant pour mission d’améliorer l’immeuble, sa seule inaction semblerait suffire à engendrer sa responsabilité.
Ainsi, si l’assemblée générale refusait d'effectuer des travaux de rénovation énergétique aboutissant à une impossibilité pour un copropriétaire de louer son bien, le copropriétaire pourrait éventuellement rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
De même, si le Projet de Plan Pluriannuel de travaux n’était pas adopté ou s’il était adopté mais que le Plan Pluriannuel n’était pas mis en œuvre, le syndicat pourrait être recherché en responsabilité par un copropriétaire en cas de surcoût énergétique ou d’'impossibilité de louer ou encore en cas de moins-value lors de la vente.
En effet, les immeubles non rénovés vont progressivement sortir du parc des biens louables.
Tout d’abord en raison de la généralisation du gel des loyers, en cas de changement de locataire ou de renouvellement du bail, pour les logements classés F ou G à compter du 24 août 2022.
De même, du fait de l’interdiction de louer des logements qualifiées de « passoires énergétiques » , comme ne répondant plus aux critères de décence en application de l’Article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, - art. 158 (V) art. 174).
Ces dispositions prévoient en effet qu’« à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation est compris entre les classes A et E ».
Ne pourront être loués les logements de catégories G à partir du 1er janvier 2025, les logements de catégories F à partir du 1er janvier 2028 et les logements de catégories E à partir du 1er janvier 2034 pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits aux dates précitées.
Par ailleurs, en vertu du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, le seuil maximal de consommation d’énergie finale (chauffage, eau chaude, ventilation, refroidissement) d’un logement estimé par le Diagnostic de Performance Energétique est fixé à 450 Kwh/m2 de surface habitable par an.
Au-delà de ce seuil, le logement est considéré comme n’étant pas énergétiquement décent et ne peut plus être proposé à la location pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduit à compter du 1er janvier 2023.
II. La responsabilité du syndic et du diagnostiqueur
A/ La responsabilité du syndic
Il appartient notamment au syndic d’inscrire les questions à l'ordre du jour de l’assemblée générale et de procéder à l'exécution des décisions adoptées.
Toute inexécution, mauvaise exécution ou retard dans l’exécution d'une décision prise en assemblée générale serait susceptible de fonder une action en responsabilité à son encontre, dès lors que le syndicat des copropriétaires, un copropriétaire ou un tiers subirait un préjudice.
•LE PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPPT)
On a vu qu’à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
Ce PPPT doit être réactualisé tous les 10 ans et dressé par un professionnel qualifié.
On rappellera qu’en application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux qui sont votées à la majorité de l’article 24 de la loi.
En l’état des obligations qui sont les siennes au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic commettrait donc une faute en cas d’absence de mise à l’ordre du jour des modalités d’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
Il en irait de même ou en cas de recours à un professionnel non qualifié et non assuré pour dresser le projet.
Commettrait également une faute le syndic qui omettrait la mise à l’ordre du jour et la réinscription éventuelle de l’adoption du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
Enfin, le syndic engagerait sa responsabilité s’il s’abstenait d’établir ou s’il tardait à élaborer le Plan Pluriannuel de Travaux.
•LE DPE COLLECTIF
On a vu que la nouvelle rédaction de l’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation impose l’établissement d’un Diagnostic de Performance Energétique aux bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le syndic qui omettrait de diligenter le DPE collectif ou le commanderait avec retard serait susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires qui pourrait lui reprocher un retard dans l’exécution des travaux de rénovation consécutif à l’absence d’information sur la performance énergétique de l’immeuble.
Il serait alors fondé à lui réclamer le surplus de consommation d’énergie qu’il a supporté mais qu’il aurait pu éviter s’il avait été informé plus tôt.
•Le carnet d’entretien
En application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, « les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrit par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Il incombe au syndic, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
Si tel n’était pas le cas et que l’acquéreur était ainsi faussement informé sur les performances énergétiques de l’immeuble, le syndic commettrait une faute engageant sa responsabilité dans la mesure du préjudice ainsi causé.
B/ La responsabilité du diagnostiqueur
Dans l'exercice de sa mission, le diagnostiqueur doit présenter un certain nombre de garanties de compétence, disposer d'une organisation et de moyens appropriés de même que faire preuve d'impartialité et d'indépendance.
Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle dont le montant de la garantie ne peut pas être inférieur à 300.000 euros.
On a vu qu’il appartient au syndic de choisir un diagnostiqueur présentant ces garanties car à défaut il commettrait une faute susceptible d’engager sa responsabilité.
Dans la mesure où le DPE est désormais opposable au locataire comme à l’acquéreur, on peut s’interroger sur l’étendue de la responsabilité du diagnostiqueur en cas de DPE erroné.
La jurisprudence en matière de diagnostic erroné concernant l’amiante a pu décider que le diagnostiqueur pouvait être condamné à des travaux de mise en conformité voire au montant total des travaux si le bien est « inhabitable » (Cass. 3e civ. 16 mars 2023, n° 21-25.082 et n° 21-25.331)
La responsabilité du diagnostiqueur pourrait donc être engagée par l’acquéreur ou par le vendeur sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour obtenir la condamnation au coût total des travaux nécessaires à la mise en conformité et non pas seulement à une indemnisation pour perte de chance. (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920)
Laurence GUEGAN-GELINET
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit immobilier
Le secteur du bâtiment est en effet considéré comme l’un des plus énergivore.
Il totalisait en 2020 plus de 43 % des consommations énergétiques.
Pour autant, à défaut de mise en œuvre des nouvelles prescriptions dans les délais requis, aucune véritable sanction spécifique n’a été prévue à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic.
Au regard des nouvelles règles instituées en matière de rénovation énergétique, on peut en conséquence aujourd’hui s’interroger sur les responsabilités des différents acteurs que sont notamment le syndicat des copropriétaires et le syndic vis-à-vis des tiers, notamment les copropriétaires individuels.
C’est en effet principalement par le biais des sanctions encourues par les copropriétaires, dans la mesure où le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a été rendu opposable au locataire et à l’acquéreur, que le contrôle de l’exécution des nouvelles règles en matière de rénovation énergétique des immeubles relevant de la loi du 10 juillet 1965 a été mis en place.
Il en résulte que tant le syndicat des copropriétaires que le syndic, voire le diagnostiqueur immobilier risquent d’être recherché en responsabilité à défaut de respect de ces nouvelles règles.
Nous évoquerons tout d’abord la responsabilité du syndicat des copropriétaires (1) puis celle du syndic (2) et du diagnostiqueur (3).
II. Le syndicat des copropriétaires
A/ Nouvelles obligations du syndicat des copropriétaires.
Il convient de rappeler les nouvelles obligations à la charge du syndicat des copropriétaires en la matière.
1. L’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux
Désormais, l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi “Climat et Résilience”, modifie l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en instaurant un mécanisme contraignant le syndicat à mettre en place le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) instauré en son temps de manière insuffisamment incitative par la loi ALUR en 2014.
C’est ainsi que depuis le 1er Janvier 2023, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction, d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Ce projet doit s’appuyer sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif ou le Diagnostic Technique Global (DTG) s’ils ont été réalisés.
Actualisé tous les 10 ans et est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, il doit contenir la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
Mais il comporte également :
- la liste des travaux nécessaires à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- ainsi qu’une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettraient d'atteindre, à savoir tant le niveau de performance énergétique (exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an) que la performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre induites (exprimée en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an), en application de l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Enfin, il contient une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation de même qu'une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaîtrait nécessaire dans les 10 prochaines années.
Le projet de plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et le cas échéant ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux sont inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale par le syndic et votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou ayant votés par correspondance.
Le syndicat des copropriétaires n’est dispensé d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux que si le diagnostic technique global qui aurait été éventuellement effectué ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivant son élaboration.
2. L’adoption du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux
Le projet de plan pluriannuel de travaux doit être obligatoirement présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.
Lorsque le projet de plan pluriannuel fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des 10 prochaines années, le syndic inscrit nécessairement à l'ordre du jour de cette assemblée la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Au regard des décisions prises par l'assemblée générale, le syndic a l’obligation d’inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
Apparemment, aucune sanction spécifique n'a été prévue à défaut de refus par l'assemblée générale d'adopter le plan pluriannuel de travaux selon le projet soumis à l'assemblée générale.
La seule sanction édictée, à savoir la possibilité pour la puissance publique de se substituer au syndicat des copropriétaires en cas de carence de celui-ci, n’est prévue qu'en matière d'atteinte à la santé et à la sécurité des occupants ainsi qu’à la sauvegarde de l'immeuble et non aux travaux d'économie d'énergie.
En effet, le projet de plan pluriannuel de travaux doit comporter la liste des travaux nécessaires non seulement à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre mais également ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
C’est seulement dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles locaux et installations prévues au titre premier du livre V du Code de la construction et de l'habitation que l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adoptés afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ces occupants.
À défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
C'est dans ce cadre que dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifiés par l'autorité administrative, le syndic convoque alors l'assemblée générale qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
A l’instar des dispositions des articles 206 II et 209 II de la loi dite Élan du 23 novembre 2018, modifiée par la loi 3DS n° 2022-217 du 22 février 2022 concernant l’obligation de mise à l’ordre du jour de la mise en conformité du règlement de copropriété, la seule sanction prévue par ces dispositions en matière de rénovation énergétique consiste donc à obliger le syndic à inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle approuvant les comptes la décision portant sur l'adoption du plan pluriannuel de travaux lorsque celui-ci n'a pas été adopté et ce, tant qu'il n'aura pas été adopté.
Il en est de même des décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté, et ce tant que les travaux n’auront pas été votés.
Le législateur entend ainsi obtenir gain de cause par le biais d’une guerre d’usure.
De la même façon que s'agissant de la loi 3DS, ces dispositions légales semblent contraindre le syndic à réinscrire à l'ordre du jour l'adoption du projet de plan pluriannuel de travaux quand bien même cette adoption aurait été précédemment refusée, et ce, en cas de refus non justifié.
Ainsi en serait-il également des travaux prévus dans l’échéancier du plan pluriannuel adopté, lesquels devront être de nouveau inscrits à l’ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes, pour peu qu’ils aient été précédemment refusés sans raison valable.
3. La mise en place d’un diagnostic de performance énergétique collectif
L’article 158 de la loi « Climat et Résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 institue aux termes de l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation l’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif dans tous les bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Ce Diagnostic de Performance Energétique devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf si celui-ci, réalisé après le 1er juillet 2021, constate que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Il entrera en vigueur au 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété ou les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprises entre 50 et 200 lots, au 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots et au 1er janvier 2028 pour les départements d’Outre-Mer.
B/ La responsabilité du syndicat des copropriétaires.
1. L’objet du syndicat a été étendu à l'amélioration de l'immeuble.
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié sensiblement les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans sa rédaction antérieure, le syndicat des copropriétaires avait pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Or, désormais, en vertu de l’article 14 modifié la mission du syndicat des copropriétaires a été étendue à l'amélioration de l'immeuble.
Cette nouveauté rédactionnelle amène à s’interroger sur les conséquences que cela engendre en matière d’amélioration énergétique de l’immeuble, d'autant que la définition des conditions de la responsabilité a été modifiée.
2. La référence au vice de construction ou au défaut d’entretien a été supprimée.
L’article 14 précisait en effet, s’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que celle-ci pouvait être engagée en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d'entretien des parties communes.
Consacrant, il est vrai, une jurisprudence constante, toute référence au vice de construction ou au défaut d’entretien a été supprimé, l’article 14 de la loi prévoyant seulement que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur l'origine dans les parties communes (…) ».
3. Conséquences de cette double évolution sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
On l’a vu les obligations du syndicat des copropriétaires ont été renforcées en matière de rénovation énergétique.
Quels risques pourrait alors encourir le syndicat des copropriétaires s’il devait s’abstenir de déférer à ces nouvelles préconisations au regard notamment de cette rédaction nouvelle de l’article 14 ?
La responsabilité civile suppose un fait générateur, un dommage et un lien de causalité.
En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est désormais responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
La nouvelle rédaction issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 laquelle a tout à la fois étendu l'objet du syndicat des copropriétaires à l'amélioration de l'immeuble et gommé toute référence au vice de construction et au défaut d'entretien qui tenaient jusqu'alors de faits générateurs de la responsabilité, semble avoir accru le risque pour le syndicat des copropriétaires de voir engager sa responsabilité en matière de rénovation énergétique.
Cette double modification risque en effet d’engager la responsabilité énergétique et environnementale du syndicat des copropriétaires à l'égard des copropriétaires, voire des tiers.
Tant que le syndicat n’avait pour mission que la conservation de l’immeuble et non son amélioration, il n’était responsable que des désordres illustrant un défaut de conservation.
Désormais, le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu'il trouve son origine dans les parties communes.
Ayant pour mission d’améliorer l’immeuble, sa seule inaction semblerait suffire à engendrer sa responsabilité.
Ainsi, si l’assemblée générale refusait d'effectuer des travaux de rénovation énergétique aboutissant à une impossibilité pour un copropriétaire de louer son bien, le copropriétaire pourrait éventuellement rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
De même, si le Projet de Plan Pluriannuel de travaux n’était pas adopté ou s’il était adopté mais que le Plan Pluriannuel n’était pas mis en œuvre, le syndicat pourrait être recherché en responsabilité par un copropriétaire en cas de surcoût énergétique ou d’'impossibilité de louer ou encore en cas de moins-value lors de la vente.
En effet, les immeubles non rénovés vont progressivement sortir du parc des biens louables.
Tout d’abord en raison de la généralisation du gel des loyers, en cas de changement de locataire ou de renouvellement du bail, pour les logements classés F ou G à compter du 24 août 2022.
De même, du fait de l’interdiction de louer des logements qualifiées de « passoires énergétiques » , comme ne répondant plus aux critères de décence en application de l’Article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, - art. 158 (V) art. 174).
Ces dispositions prévoient en effet qu’« à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation est compris entre les classes A et E ».
Ne pourront être loués les logements de catégories G à partir du 1er janvier 2025, les logements de catégories F à partir du 1er janvier 2028 et les logements de catégories E à partir du 1er janvier 2034 pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits aux dates précitées.
Par ailleurs, en vertu du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, le seuil maximal de consommation d’énergie finale (chauffage, eau chaude, ventilation, refroidissement) d’un logement estimé par le Diagnostic de Performance Energétique est fixé à 450 Kwh/m2 de surface habitable par an.
Au-delà de ce seuil, le logement est considéré comme n’étant pas énergétiquement décent et ne peut plus être proposé à la location pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduit à compter du 1er janvier 2023.
II. La responsabilité du syndic et du diagnostiqueur
A/ La responsabilité du syndic
Il appartient notamment au syndic d’inscrire les questions à l'ordre du jour de l’assemblée générale et de procéder à l'exécution des décisions adoptées.
Toute inexécution, mauvaise exécution ou retard dans l’exécution d'une décision prise en assemblée générale serait susceptible de fonder une action en responsabilité à son encontre, dès lors que le syndicat des copropriétaires, un copropriétaire ou un tiers subirait un préjudice.
•LE PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPPT)
On a vu qu’à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
Ce PPPT doit être réactualisé tous les 10 ans et dressé par un professionnel qualifié.
On rappellera qu’en application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux qui sont votées à la majorité de l’article 24 de la loi.
En l’état des obligations qui sont les siennes au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic commettrait donc une faute en cas d’absence de mise à l’ordre du jour des modalités d’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
Il en irait de même ou en cas de recours à un professionnel non qualifié et non assuré pour dresser le projet.
Commettrait également une faute le syndic qui omettrait la mise à l’ordre du jour et la réinscription éventuelle de l’adoption du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
Enfin, le syndic engagerait sa responsabilité s’il s’abstenait d’établir ou s’il tardait à élaborer le Plan Pluriannuel de Travaux.
•LE DPE COLLECTIF
On a vu que la nouvelle rédaction de l’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation impose l’établissement d’un Diagnostic de Performance Energétique aux bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le syndic qui omettrait de diligenter le DPE collectif ou le commanderait avec retard serait susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires qui pourrait lui reprocher un retard dans l’exécution des travaux de rénovation consécutif à l’absence d’information sur la performance énergétique de l’immeuble.
Il serait alors fondé à lui réclamer le surplus de consommation d’énergie qu’il a supporté mais qu’il aurait pu éviter s’il avait été informé plus tôt.
•Le carnet d’entretien
En application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, « les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrit par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. »
Il incombe au syndic, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
Si tel n’était pas le cas et que l’acquéreur était ainsi faussement informé sur les performances énergétiques de l’immeuble, le syndic commettrait une faute engageant sa responsabilité dans la mesure du préjudice ainsi causé.
B/ La responsabilité du diagnostiqueur
Dans l'exercice de sa mission, le diagnostiqueur doit présenter un certain nombre de garanties de compétence, disposer d'une organisation et de moyens appropriés de même que faire preuve d'impartialité et d'indépendance.
Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle dont le montant de la garantie ne peut pas être inférieur à 300.000 euros.
On a vu qu’il appartient au syndic de choisir un diagnostiqueur présentant ces garanties car à défaut il commettrait une faute susceptible d’engager sa responsabilité.
Dans la mesure où le DPE est désormais opposable au locataire comme à l’acquéreur, on peut s’interroger sur l’étendue de la responsabilité du diagnostiqueur en cas de DPE erroné.
La jurisprudence en matière de diagnostic erroné concernant l’amiante a pu décider que le diagnostiqueur pouvait être condamné à des travaux de mise en conformité voire au montant total des travaux si le bien est « inhabitable » (Cass. 3e civ. 16 mars 2023, n° 21-25.082 et n° 21-25.331)
La responsabilité du diagnostiqueur pourrait donc être engagée par l’acquéreur ou par le vendeur sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour obtenir la condamnation au coût total des travaux nécessaires à la mise en conformité et non pas seulement à une indemnisation pour perte de chance. (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920)
Laurence GUEGAN-GELINET
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit immobilier