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La loi ALUR et les principales dispositions concernant la loi Hoguet et la transaction
La loi ALUR et les principales dispositions concernant la loi Hoguet et la transaction
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue au journal officiel le 26 mars 2014.
Cette loi modifie la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, laquelle réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
La réforme vise à "renforcer l'information, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier".
A ce titre, la mission de contrôle de la Caisse de Garantie est consacrée et renforcée. De même, les Chambres de Commerce et d'Industrie territoriales se voient confier la mission dévolue jusqu'à présent aux préfectures pour la délivrance et le renouvellement des cartes professionnelles.
La loi institue également une obligation de formation continue pour les professionnels de l'immobilier et une obligation de transparence et d'information des mandants, tant sur la rémunération des mandataires, que sur leurs obligations professionnelles, auxquelles s'obligent les professionnels de l'immobilier.
Sont également instaurées des dispositions spécifiques pour les agents commerciaux : notamment en termes de formation et de compétence, interdiction de direction d'agence, obligation d'indiquer leur statut d'agent commercial sur les annonces et sur tous les documents de transaction auxquels ils participent, obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.
La caractéristique la plus importante de la réforme étant bien entendu la création d'instances professionnelles et disciplinaires, en particulier d'un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière ainsi que des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion chargées du contrôle et de la discipline de ces activités et pouvant prononcer des sanctions disciplinaires allant jusqu'à l'interdiction définitive d'exercer la profession.
La loi ALUR prévoit, pour renforcer la discipline, l'élaboration d'un code de déontologie.
Nous verrons donc les modifications relatives aux conditions d'exercice (I) et, en particulier, en ce qui concerne les cartes professionnelles tant dans leur contenu que dans leur modalité de délivrance (I-1), puis les missions dévolues aux caisses de garantie financière (I-2), les obligations de formation et de compétence des professionnels (I-3), les dispositions spécifiques aux agents commerciaux (I-4), ainsi que les dispositions relatives à l'activité de transaction (II) s'agissant notamment des nouvelles règles de transparence et de déontologie (II-1), du contenu des annonces immobilières (II-2), de la nouvelle règlementation des mandats (II-3) et des dispositions concernant les instances professionnelles et disciplinaires (III).
I - LES MODIFICATIONS RELATIVES AUX CONDITIONS D'EXERCICE
1) Modifications relatives aux cartes professionnelles
1.1 Création de la carte de syndic (entrée en vigueur : dans l'attente du décret)
L'article 1er de la Loi HOGUET comporte un dernier alinéa nouveau distinguant désormais l'exercice des fonctions de syndic de copropriété de celui de la gestion immobilière ou de la transaction.
La carte professionnelle de syndic, "Carte S", sera désormais attribuée en plus de celle concernant la gestion mobilière et de celle concernant la transaction.
1.2 Intégration de nouveaux professionnels dans la loi HOGUET
1.2.1. Chasseurs d'appartements (entrée en vigueur : immédiate)
La loi intègre désormais les chasseurs d'appartements dans le champ d'application de la loi HOGUET.
En effet, l'activité de recherche d'immeubles est intégrée dans la réglementation de la profession.
1.2.2. Intermédiaires en matière d'habitat participatif (entrée en vigueur : immédiate)
Sont intégrées à la loi HOGUET les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés d’habitat participatif.
1.3 La location accessoire de la gestion (entrée en vigueur : immédiate)
Désormais, la loi permet expressément au titulaire de la carte "gestion immobilière" de se livrer à l'activité de location ou de sous-location, que celle-ci soit saisonnière ou non, en nu ou meublé et qu'elle porte sur des immeubles bâtis ou non bâtis.
La question s'était en effet posée en pratique de savoir si un titulaire de la carte "gestion immobilière" pouvait rechercher un candidat locataire et être rémunéré à l'occasion de cette transaction précisément et en sus de celle concernant la rémunération de sa gestion.
Certaines Directions Départementales de la Protection des Populations (DDPP) avaient pu soutenir qu'il n'était pas possible de s'entremettre dans la conclusion du bail sans être titulaire de la carte transaction.
Désormais, l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est modifié. Il faut simplement que la transaction ne constitue que l'accessoire d'un mandat de gestion.
1.4 Délivrance des cartes professionnelles par les Chambres de Commerce et d'Industrie (entrée en vigueur déjà fixée par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2015)
Dorénavant, les cartes professionnelles ne seront plus délivrées par le préfet, mais par le président de la Chambre de Commerce et d'Industrie pour une durée qui sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Ce seront désormais ces chambres de commerce et d'industrie territorialement compétentes qui seront habilitées à contrôler les aptitudes professionnelles et les garanties financières, de même que les assurances de responsabilité civile professionnelle permettant d'obtenir la carte professionnelle.
Les modalités de délivrance de la carte professionnelles seront définies par décret et au plus tard le 1er juillet 2015.
L'assemblée des Chambres de Commerce et d'Industrie établit et tient à jour un fichier national des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.
2) Les nouvelles obligations et les missions de contrôle de la garantie financiere
2.1 Extension du domaine d'application du fonds de travaux (entrée en vigueur : immédiate)
Désormais, la garantie financière s'applique également aux sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'agit en fait d'une adaptation de la loi HOGUET aux nouvelles données de la loi Alur créant ce fonds de travaux, lequel peut s'avérer d'un montant important, et donc devrait normalement être représenté et garanti.
2.2 Consécration de la mission de contrôle du garant (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Dans la pratique, on sait que certaines banques ou sociétés d'assurances, qui se sont vues autorisées à exercer l'activité de garant des professionnels de l'immobilier, ne procèdent à aucun contrôle financier de leurs clients alors que d'autres caisses, exerçant exclusivement cette activité, le font depuis toujours de façon systématique, ce qui permet d'éliminer régulièrement des adhérents peu scrupuleux ou de surtout former régulièrement des professionnels de l'immobilier à plus de rigueur, notamment financière et comptable.
Le travail effectué par ces garants traditionnels est consacré par la loi qui institue l'exercice par le garant d'une mission de contrôle sur les fonds qu'il garantit, mission qui sera définie par décret.
En outre, la loi réserve aux seuls garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle interne, au moyen d'un référentiel ou de modèles de suivi des risques, l'habilitation à délivrer la garantie financière.
Un décret en Conseil d'état définira les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leur mission de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application de ces dispositions.
Il en résultera que tous les garants devront mettre en place un tel dispositif de contrôle, lequel devra a priori être normalisé.
3) Obligation de formation et de compétence3.1 Obligation de formation continue (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Tout titulaire d'une carte professionnelle, tout directeur d'établissement, d'agence, de succursale ou de bureau, tout négociateur salarié ou agent commercial, sera soumis à une obligation de formation continue, à l'exception des ressortissants européens.
Leur carte professionnelle ne pourra leur être renouvelée que si ces professionnels justifient avoir rempli leur obligation à ce titre.
Un décret en Conseil d'Etat déterminera la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue, de même que les modalités d'accomplissement et de contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle.
Il s'agit d'une exigence qui rapproche les professionnels de l'immobilier des professionnels libéraux, lesquels doivent justifier chaque année de la mise à jour de leurs connaissances, compte-tenu bien évidemment de l'inflation législative et des modifications rapides des lois et des risques que cela engendre en termes de responsabilité professionnelle.
3.2 Compétence professionnelle exigée pour les nouveaux négociateurs salariés ou indépendants (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Le titulaire de la carte professionnelle ne peut habiliter un négociateur salarié ou agent commercial que s'il justifie d'une compétence professionnelle.
Ces dispositions répondent à une demande importante, notamment quant aux agents commerciaux, lesquels peuvent être sans aucune connaissance en matière immobilière.
La loi renvoie à un décret en Conseil d'état pour déterminer les compétences requises.
Les obligations nouvelles ne s'appliqueront pas aux personnes qui sont déjà titulaires de l'habilitation au jour de l'entrée en vigueur de la loi lesquelles sont réputées justifier de la compétence professionnelle requise.
4) Dispositions spécifiques aux agents commerciaux
4.1 Souscription obligatoire d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La loi impose aux agents commerciaux la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle et renvoie à un décret en Conseil d'Etat les conditions de cette souscription.
4.2 Différentes interdictions (entrée en vigueur : immédiate)
La loi interdit à l'agent commercial d'assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.
En outre, les agents commerciaux ne peuvent :
Ces dispositions visent notamment à mettre un terme aux abus de certaines agences ayant une enseigne nationale, utilisant des agents commerciaux pour effectuer des actes sans la formation professionnelle requise ou pour s'implanter seuls sur un territoire sans compétence professionnelle ni surveillance et garanties pour le consommateur.
4.3 Obligation de mentionner la qualité d'agent commercial dans les annonces immobilières et tous les documents de transaction auxquels ils participent (entrée en vigueur : immédiate)
Afin d'éviter les abus antérieurs, les agents commerciaux doivent mentionner leur statut d'agent commercial dans tous les actes (et pas seulement dans le mandat de vente ou de recherche) auxquels ils participent ainsi que dans les annonces immobilières.
A défaut, l'agent commercial encourt une amende de 1.500 € et de 3.000 €, en cas de récidive.
S'agissant d'une contravention, il peut donc cumuler le nombre de contraventions lesquelles peuvent être aussi nombreuses que le nombre de documents omettant les mentions prescrites.
II - DISPOSITIONS RELATIVES A L'ACTIVITE DE TRANSACTION
1) Nouvelles règles de transparence et de déontologie
La loi tend à renforcer un certain nombre d'obligations, d'informations et de transparence, dans le but de préserver une déontologie minimale.
1.1 Information sur les liens capitalistiques et juridiques (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Désormais, lorsque le titulaire de la carte professionnelle propose à ses clients les services d'une entreprise, il est tenu de les informer, avant la conclusion de tout contrat avec ladite entreprise, des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu'il a ou que ses directeurs (d’établissement, d’agence, de bureau ou de succursales) et négociateurs salariés et indépendants, intervenant pour ces clients, ont avec cette entreprise.
Un décret en Conseil d’Etat déterminera les conditions de cette information.
Cette obligation s'applique également lorsque le titulaire de la carte professionnelle propose à ses clients les services d'un établissement bancaire ou d'une société financière.
A cette fin, les directeurs (d’établissement, d’agence, bureau et succursale), les négociateurs salariés et indépendants sont préalablement tenus d’informer le titulaire de la carte des liens de nature capitalistique ou juridique qu’ils ont avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont il propose les services à ses clients.
Ne pas respecter cette obligation expose le titulaire de la carte à une condamnation pénale : 6 mois d’emprisonnement et 7500 € d’amende.
1.2 Règlementation relative à l'activité de marchand de listes
1.2.1. Contrat conclu entre le marchand de listes et le propriétaire du bien (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Un encadrement aux contrats qui lie les marchands de listes aux propriétaires des biens inscrits sur les listes est apporté : il est prévu une clause d’exclusivité obligatoire aux termes de laquelle, pendant une durée limitée, le propriétaire du bien ne peut confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel de l’immobilier ou publier d’annonce par voie de presse.
1.2.2 Contrat conclu entre le marchand de listes et son client (entrée en vigueur : dispositions applicables aux contrats conclus à compter du 27 mars 2014 et décret en Conseil d'Etat pour les modalités de remboursement total ou partiel)
La loi prévoit également que le contrat conclu entre le professionnel et son client précise :
2) contenu des annonces immobilieres : mention des honoraires a la charge de l'acquereur ou du locataire
Pour toutes les activités de transaction (ventes, locations), les annonces devront quel que soit le support utilisé, mentionner les honoraires TTC à la charge de l'acquéreur ou du locataire, lorsque les honoraires sont inclus dans le prix de vente.
L'article 6-1 de la loi HOGUET est ainsi rédigé "toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er et relative aux opérations prévues au premièrement de ce même article, mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant Toutes Taxes Comprises de ses honoraires, exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur."
Des difficultés risquent de se poser en matière de vente, puisque les honoraires sont rarement au départ, mis à la charge de l'acquéreur, mais sont toujours inclus dans le prix de vente.
La charge des honoraires ne passe à l'acquéreur qu'avec son accord dans son seul intérêt puisque le prix de vente est diminué d'autant des droits de mutation.
Pour autant, la loi prévoit une sanction pénale en cas de non-respect de cette obligation d'information : une amende pénale de 5ème classe (max 1.500 €) pourra être prononcée. S'agissant d'une contravention, il y a cumul de celles-ci possible selon le nombre de supports non renseignés.
3) nouvelle reglementation des mandats
3.1 Informations contenues dans les mandats (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
La loi prévoit d'informer précisément les mandants des diligences que doivent effectuer ou se proposent d'effectuer les mandataires.
Les informations sont plus importantes s'agissant des mandats exclusifs.
3.1.1 Mandats simples et exclusifs (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Les mandats simples et exclusifs relatifs à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location (saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis), la gestion immobilière, doivent préciser les moyens employés par le titulaire de la carte et le cas échéant son réseau pour diffuser auprès du public les annonces commerciales relatives aux opérations de vente, recherche, échange, location et sous-location.
3.1.2 Mandats exclusifs (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Les mandats exclusifs relatifs à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, la gestion immobilière doivent en plus préciser de façon détaillée :
3.1.3 Limitation du montant de la clause pénale (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Dans les mandats exclusifs comme dans les mandats non-exclusifs, la somme versée par le mandant en application de la clause pénale prévoyant que même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application, ne pourra excéder un montant fixé par décret en Conseil d'état.
Ces dispositions sont d'autant plus étonnantes que la clause pénale n'est jamais automatique et que la condamnation au paiement, si le professionnel l'invoque, doit être prononcée par le Juge.
Or, la clause pénale est d'un montant toujours révisable en application des dispositions du Code civil, le Juge pouvant même la réduire à néant.
La mise en place d'un plafond paraît donc totalement inutile.
3.2 La reconduction tacite des mandats (entrée en vigueur : contrats conclus à compter du 27 mars 2014)
La loi résout une difficulté d'application des dispositions de l'article L.136-1 du Code de la consommation, lequel prévoit que le professionnel, prestataire de service, informe le consommateur par écrit au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
À défaut d'information, en effet le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.
Un doute existait jusqu'à présent sur l'applicabilité de ces dispositions au mandat conclut dans le cadre de la loi HOGUET.
La loi prévoit désormais expressément cette application dans les rapports entre consommateurs ou non professionnels et mandataires.
Ces dispositions s'appliquent donc à tous les mandats, de transaction, comme de gestion.
De plus, s'agissant des mandats exclusifs de transaction, il est impératif de mentionner en caractères très apparents les dispositions du 2ème alinéa de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit :
"... passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie 15 jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception."
Bien entendu et reprenant en cela les dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 la mention n'a pas à figurer dans les mandats donnés en vue de :
III - DISPOSITIONS CONCERNANT LES INSTANCES PROFESSIONNELLES ET DISCIPLINAIRES :
Deux séries d'institutions sont créées :
1) Création du Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière
La loi crée un Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière chargé de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence des professionnels soumis à la loi HOGUET.
1.1 Composition du conseil national (entrée en vigueur : composition et modalités de constitution et de fonctionnement du conseil seront fixées par décret en Conseil d'Etat)
Le conseil est composé majoritairement de représentants des professionnels de la Loi HOGUET. Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels représentatifs des professionnels.
Le conseil comprend également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations agréées de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement.
Les représentants du ministre de la justice, du garde des Sceaux et des ministres chargés du logement et de la consommation assistent de droit aux réunions du conseil
1.2 Mission du conseil national
Le conseil propose au ministre de la justice, garde des Sceaux et aux ministres chargés de la consommation et du logement :
Le conseil est consulté pour avis sur l’ensemble des textes législatifs ou réglementaires relatifs à l’exercice des activités encadrées par la Loi HOGUET. Il établit chaque année un rapport d’activité.
2) Contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières
2.1 Confidentialité
La loi instaure un principe de confidentialité imposé aux professionnels de la loi HOGUET : sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, en particulier en matière de lutte contre le blanchiment, les professionnels de l'immobilier devront respecter la confidentialité des données dont ils ont connaissance dans l'exercice de leurs activités.
La loi précise toutefois que ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat, ni au signalement d'un habitat manifestement indigne au maire de la commune concernée.
Ce principe de confidentialité s'apparente au secret professionnel des professions libérales (Médecin, Avocat). Pour autant, il semble s'agir d'une version plus légère qui supporte quelque entorse : non seulement comme les professionnels libéraux le secret se heurte à l'obligation de divulguer certaines informations mais il s'accommode également de la possibilité de divulguer des "éléments" aux copropriétaires lesquels seraient nécessaires au bon fonctionnement du Syndicat.
Qui va déterminer ce qui est nécessaire ou non ?
La question reste posée.
2.2 La discipline des professionnels de la transaction et de la gestion immobilière
La loi prévoit des poursuites disciplinaires en cas :
Il est précisé que la cessation des activités ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits.
Elle relève de la commission de contrôle qui connaît de l'action disciplinaire pour des faits commis dans son ressort.
Si les faits sont commis à l'étranger, l'action disciplinaire est portée devant la Commission de Contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la délivrance ou au renouvellement de la carte professionnelle.
2.3 Composition de la commission de contrôle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La commission comprendra :
Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l’État.
La commission comporte des sections spécialisées dédiées à une ou plusieurs activités. Ces sections spécialisées instruisent les dossiers et formulent des avis.
Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d’organisation de la commission et des sections spécialisées, ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d’État.
2.4 Décision de la commission de contrôle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La commission de contrôle statuera par décision motivée dans les conditions définies par décret en Conseil d'État.
Avant toute décision, la commission informera la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le Conseil de son choix et en l'invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
2.5 Sanctions disciplinaires
Les sanctions disciplinaires seront compte tenu de la gravité des faits reprochés :
2.6 Procédure
En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission pourra prononcer la suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités. Le président en informera sans délai la commission. Cette mesure pourra être ordonnée pour une durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne pourra être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à l'intéressé, qu'il ait été mis à même de prendre connaissance du dossier et qu'il ait été entendu ou dûment appelé par le président de la commission.
L'interdiction temporaire et l'interdiction définitive pourront être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entrainé le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraînera, sauf décision motivée, l'exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
L'avertissement, le blâme, et l'interdiction temporaire pourront être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre de la commission de contrôle pendant dix ans au plus.
L'avertissement et le blâme pourront être accompagnés, pendant le délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces obligations pourront également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprendra ses fonctions. Le coût de ces mesures sera supporté par la personne sanctionnée, qui ne pourra le mettre à la charge de son mandant.
Lorsqu'elle prononcera une sanction disciplinaire, la commission pourra décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.
La commission communiquera ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou à la chambre départementale d'Ile de France ayant délivré la carte, ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité a été effectuée.
Elle pourra publier ses décisions dans les journaux ou supports qu'elle déterminera. Les frais de publication seront à la charge des personnes sanctionnées.
Les décisions de la commission de contrôle et de son président sont susceptibles de recours devant les tribunaux administratifs.
En effet, si l'on compare avec les Ordres professionnels, les décisions des organismes juridictionnels sont soumises au Juge Judiciaire il en est ainsi des Avocats, Médecins, etc... Le Juge Judiciaire étant le Juge garant traditionnellement des libertés individuelles.
On peut s'étonner que ce soient les juridictions administratives et non les instances judiciaires qui soient chargées de connaître des recours.
2.7 Répertoire des personnes sanctionnées
La commission de Contrôle crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées avec l'indication des sanctions devenues définitives. Le traitement des données à caractère personnel appelées à figurer dans ce fichier est soumis à avis préalable de la CNIL.
Les modalités et le fonctionnement du répertoire seront déterminés par décret en Conseil d'État pris après avis de la CNIL.
3) les modifications relatives aux sanctions
3.1 Sanctions pénales
En cas de violation d'une interdiction d'exercer définitive ou temporaire prononcée par une Commission de contrôle, la loi prévoit une sanction correspondant à 6 mois d'emprisonnement et 7500 € d'amende.
3.2 Sanctions administratives
Est sanctionné par une amende administrative, prononcée par la DGCCRF (dont le montant ne peut excéder 15 000 € pour une personne physique et 75 000 € pour une personne morale) le fait de mettre en location un logement constituant un habitat indigne ou un logement frappé d'un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter.
CONCLUSION
Il semble que les décisions de la commission de contrôle seront donc de nature juridictionnelle, c'est-à-dire identiques dans leurs effets, voies de recours, procédures etc... aux décisions de justice (avec les spécificités attachées aux décisions rendues par ces institutions) non strictement judiciaires. Des emprunts très importants ont été faits aux ordres professionnels des professions libérales (Architectes, Avocats, Médecins), ce qui est totalement inédit pour des professionnels ayant un statut de Commerçant ou exerçant sous forme de société commerciale.
De ce fait, quelques voix se sont fait entendre qui estiment que ces dispositions seraient contraires à un certain nombre de règles et en particulier à la liberté du commerce et de l'industrie, de même qu'à la directive européenne dite "services" du 12 décembre 2006 laquelle interdit qu'une activité commerciale de service puisse être autocontrôlée. (Le projet de loi ALUR : 14 juillet ou nuit du 4 août des professions immobilières ? Gaz. Pal. 15 décembre 2013 p. 20 J.M. MOYSE).
Les dispositions nouvelles risquent donc de poser des difficultés d'adaptation par rapport au droit positif actuel.
Certains ont pu également considérer que l'idée de soumettre les professionnels de l'immobilier à une éthique commune est tout à fait intéressante et cela était d'ailleurs réclamé depuis plusieurs années par les organismes professionnels qui, sans cela, ne peuvent pas lutter contre des pratiques contestables mais quand même très marginales et qui appartiennent au passé. Pour autant, selon cet auteur, le positionnement de ces idées semblerait mal maîtrisé car les dispositions prises dans le projet de loi, dont la plupart renvoient à des décrets, ne tiendraient pas compte de la grande diversité des intermédiaires de l'immobilier, qu'il serait difficile, selon lui, de rassembler sous une éthique commune" (loyers et copropriété janvier 2014 Focus Sylvain Glataloup - le projet de loi Duflot et les intermédiaires de l'immobilier).
Cette loi modifie la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, laquelle réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
La réforme vise à "renforcer l'information, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier".
A ce titre, la mission de contrôle de la Caisse de Garantie est consacrée et renforcée. De même, les Chambres de Commerce et d'Industrie territoriales se voient confier la mission dévolue jusqu'à présent aux préfectures pour la délivrance et le renouvellement des cartes professionnelles.
La loi institue également une obligation de formation continue pour les professionnels de l'immobilier et une obligation de transparence et d'information des mandants, tant sur la rémunération des mandataires, que sur leurs obligations professionnelles, auxquelles s'obligent les professionnels de l'immobilier.
Sont également instaurées des dispositions spécifiques pour les agents commerciaux : notamment en termes de formation et de compétence, interdiction de direction d'agence, obligation d'indiquer leur statut d'agent commercial sur les annonces et sur tous les documents de transaction auxquels ils participent, obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.
La caractéristique la plus importante de la réforme étant bien entendu la création d'instances professionnelles et disciplinaires, en particulier d'un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière ainsi que des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion chargées du contrôle et de la discipline de ces activités et pouvant prononcer des sanctions disciplinaires allant jusqu'à l'interdiction définitive d'exercer la profession.
La loi ALUR prévoit, pour renforcer la discipline, l'élaboration d'un code de déontologie.
Nous verrons donc les modifications relatives aux conditions d'exercice (I) et, en particulier, en ce qui concerne les cartes professionnelles tant dans leur contenu que dans leur modalité de délivrance (I-1), puis les missions dévolues aux caisses de garantie financière (I-2), les obligations de formation et de compétence des professionnels (I-3), les dispositions spécifiques aux agents commerciaux (I-4), ainsi que les dispositions relatives à l'activité de transaction (II) s'agissant notamment des nouvelles règles de transparence et de déontologie (II-1), du contenu des annonces immobilières (II-2), de la nouvelle règlementation des mandats (II-3) et des dispositions concernant les instances professionnelles et disciplinaires (III).
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I - LES MODIFICATIONS RELATIVES AUX CONDITIONS D'EXERCICE
1) Modifications relatives aux cartes professionnelles
1.1 Création de la carte de syndic (entrée en vigueur : dans l'attente du décret)
L'article 1er de la Loi HOGUET comporte un dernier alinéa nouveau distinguant désormais l'exercice des fonctions de syndic de copropriété de celui de la gestion immobilière ou de la transaction.
La carte professionnelle de syndic, "Carte S", sera désormais attribuée en plus de celle concernant la gestion mobilière et de celle concernant la transaction.
1.2 Intégration de nouveaux professionnels dans la loi HOGUET
1.2.1. Chasseurs d'appartements (entrée en vigueur : immédiate)
La loi intègre désormais les chasseurs d'appartements dans le champ d'application de la loi HOGUET.
En effet, l'activité de recherche d'immeubles est intégrée dans la réglementation de la profession.
1.2.2. Intermédiaires en matière d'habitat participatif (entrée en vigueur : immédiate)
Sont intégrées à la loi HOGUET les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés d’habitat participatif.
1.3 La location accessoire de la gestion (entrée en vigueur : immédiate)
Désormais, la loi permet expressément au titulaire de la carte "gestion immobilière" de se livrer à l'activité de location ou de sous-location, que celle-ci soit saisonnière ou non, en nu ou meublé et qu'elle porte sur des immeubles bâtis ou non bâtis.
La question s'était en effet posée en pratique de savoir si un titulaire de la carte "gestion immobilière" pouvait rechercher un candidat locataire et être rémunéré à l'occasion de cette transaction précisément et en sus de celle concernant la rémunération de sa gestion.
Certaines Directions Départementales de la Protection des Populations (DDPP) avaient pu soutenir qu'il n'était pas possible de s'entremettre dans la conclusion du bail sans être titulaire de la carte transaction.
Désormais, l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est modifié. Il faut simplement que la transaction ne constitue que l'accessoire d'un mandat de gestion.
1.4 Délivrance des cartes professionnelles par les Chambres de Commerce et d'Industrie (entrée en vigueur déjà fixée par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2015)
Dorénavant, les cartes professionnelles ne seront plus délivrées par le préfet, mais par le président de la Chambre de Commerce et d'Industrie pour une durée qui sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Ce seront désormais ces chambres de commerce et d'industrie territorialement compétentes qui seront habilitées à contrôler les aptitudes professionnelles et les garanties financières, de même que les assurances de responsabilité civile professionnelle permettant d'obtenir la carte professionnelle.
Les modalités de délivrance de la carte professionnelles seront définies par décret et au plus tard le 1er juillet 2015.
L'assemblée des Chambres de Commerce et d'Industrie établit et tient à jour un fichier national des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.
2) Les nouvelles obligations et les missions de contrôle de la garantie financiere
2.1 Extension du domaine d'application du fonds de travaux (entrée en vigueur : immédiate)
Désormais, la garantie financière s'applique également aux sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'agit en fait d'une adaptation de la loi HOGUET aux nouvelles données de la loi Alur créant ce fonds de travaux, lequel peut s'avérer d'un montant important, et donc devrait normalement être représenté et garanti.
2.2 Consécration de la mission de contrôle du garant (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Dans la pratique, on sait que certaines banques ou sociétés d'assurances, qui se sont vues autorisées à exercer l'activité de garant des professionnels de l'immobilier, ne procèdent à aucun contrôle financier de leurs clients alors que d'autres caisses, exerçant exclusivement cette activité, le font depuis toujours de façon systématique, ce qui permet d'éliminer régulièrement des adhérents peu scrupuleux ou de surtout former régulièrement des professionnels de l'immobilier à plus de rigueur, notamment financière et comptable.
Le travail effectué par ces garants traditionnels est consacré par la loi qui institue l'exercice par le garant d'une mission de contrôle sur les fonds qu'il garantit, mission qui sera définie par décret.
En outre, la loi réserve aux seuls garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle interne, au moyen d'un référentiel ou de modèles de suivi des risques, l'habilitation à délivrer la garantie financière.
Un décret en Conseil d'état définira les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leur mission de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application de ces dispositions.
Il en résultera que tous les garants devront mettre en place un tel dispositif de contrôle, lequel devra a priori être normalisé.
3) Obligation de formation et de compétence3.1 Obligation de formation continue (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Tout titulaire d'une carte professionnelle, tout directeur d'établissement, d'agence, de succursale ou de bureau, tout négociateur salarié ou agent commercial, sera soumis à une obligation de formation continue, à l'exception des ressortissants européens.
Leur carte professionnelle ne pourra leur être renouvelée que si ces professionnels justifient avoir rempli leur obligation à ce titre.
Un décret en Conseil d'Etat déterminera la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de formation continue, de même que les modalités d'accomplissement et de contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de la carte professionnelle.
Il s'agit d'une exigence qui rapproche les professionnels de l'immobilier des professionnels libéraux, lesquels doivent justifier chaque année de la mise à jour de leurs connaissances, compte-tenu bien évidemment de l'inflation législative et des modifications rapides des lois et des risques que cela engendre en termes de responsabilité professionnelle.
3.2 Compétence professionnelle exigée pour les nouveaux négociateurs salariés ou indépendants (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Le titulaire de la carte professionnelle ne peut habiliter un négociateur salarié ou agent commercial que s'il justifie d'une compétence professionnelle.
Ces dispositions répondent à une demande importante, notamment quant aux agents commerciaux, lesquels peuvent être sans aucune connaissance en matière immobilière.
La loi renvoie à un décret en Conseil d'état pour déterminer les compétences requises.
Les obligations nouvelles ne s'appliqueront pas aux personnes qui sont déjà titulaires de l'habilitation au jour de l'entrée en vigueur de la loi lesquelles sont réputées justifier de la compétence professionnelle requise.
4) Dispositions spécifiques aux agents commerciaux
4.1 Souscription obligatoire d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La loi impose aux agents commerciaux la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle et renvoie à un décret en Conseil d'Etat les conditions de cette souscription.
4.2 Différentes interdictions (entrée en vigueur : immédiate)
La loi interdit à l'agent commercial d'assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.
En outre, les agents commerciaux ne peuvent :
- recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités loi HOGUET,
- donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.
Ces dispositions visent notamment à mettre un terme aux abus de certaines agences ayant une enseigne nationale, utilisant des agents commerciaux pour effectuer des actes sans la formation professionnelle requise ou pour s'implanter seuls sur un territoire sans compétence professionnelle ni surveillance et garanties pour le consommateur.
4.3 Obligation de mentionner la qualité d'agent commercial dans les annonces immobilières et tous les documents de transaction auxquels ils participent (entrée en vigueur : immédiate)
Afin d'éviter les abus antérieurs, les agents commerciaux doivent mentionner leur statut d'agent commercial dans tous les actes (et pas seulement dans le mandat de vente ou de recherche) auxquels ils participent ainsi que dans les annonces immobilières.
A défaut, l'agent commercial encourt une amende de 1.500 € et de 3.000 €, en cas de récidive.
S'agissant d'une contravention, il peut donc cumuler le nombre de contraventions lesquelles peuvent être aussi nombreuses que le nombre de documents omettant les mentions prescrites.
II - DISPOSITIONS RELATIVES A L'ACTIVITE DE TRANSACTION
1) Nouvelles règles de transparence et de déontologie
La loi tend à renforcer un certain nombre d'obligations, d'informations et de transparence, dans le but de préserver une déontologie minimale.
1.1 Information sur les liens capitalistiques et juridiques (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Désormais, lorsque le titulaire de la carte professionnelle propose à ses clients les services d'une entreprise, il est tenu de les informer, avant la conclusion de tout contrat avec ladite entreprise, des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu'il a ou que ses directeurs (d’établissement, d’agence, de bureau ou de succursales) et négociateurs salariés et indépendants, intervenant pour ces clients, ont avec cette entreprise.
Un décret en Conseil d’Etat déterminera les conditions de cette information.
Cette obligation s'applique également lorsque le titulaire de la carte professionnelle propose à ses clients les services d'un établissement bancaire ou d'une société financière.
A cette fin, les directeurs (d’établissement, d’agence, bureau et succursale), les négociateurs salariés et indépendants sont préalablement tenus d’informer le titulaire de la carte des liens de nature capitalistique ou juridique qu’ils ont avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont il propose les services à ses clients.
Ne pas respecter cette obligation expose le titulaire de la carte à une condamnation pénale : 6 mois d’emprisonnement et 7500 € d’amende.
1.2 Règlementation relative à l'activité de marchand de listes
1.2.1. Contrat conclu entre le marchand de listes et le propriétaire du bien (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Un encadrement aux contrats qui lie les marchands de listes aux propriétaires des biens inscrits sur les listes est apporté : il est prévu une clause d’exclusivité obligatoire aux termes de laquelle, pendant une durée limitée, le propriétaire du bien ne peut confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel de l’immobilier ou publier d’annonce par voie de presse.
1.2.2 Contrat conclu entre le marchand de listes et son client (entrée en vigueur : dispositions applicables aux contrats conclus à compter du 27 mars 2014 et décret en Conseil d'Etat pour les modalités de remboursement total ou partiel)
La loi prévoit également que le contrat conclu entre le professionnel et son client précise :
- l’ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel,
- les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n’est pas conforme à la nature promise dans le contrat. Le texte renvoie à un décret pour les modalités d’application de la mesure de remboursement partiel ou total.
2) contenu des annonces immobilieres : mention des honoraires a la charge de l'acquereur ou du locataire
Pour toutes les activités de transaction (ventes, locations), les annonces devront quel que soit le support utilisé, mentionner les honoraires TTC à la charge de l'acquéreur ou du locataire, lorsque les honoraires sont inclus dans le prix de vente.
L'article 6-1 de la loi HOGUET est ainsi rédigé "toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er et relative aux opérations prévues au premièrement de ce même article, mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant Toutes Taxes Comprises de ses honoraires, exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur."
Des difficultés risquent de se poser en matière de vente, puisque les honoraires sont rarement au départ, mis à la charge de l'acquéreur, mais sont toujours inclus dans le prix de vente.
La charge des honoraires ne passe à l'acquéreur qu'avec son accord dans son seul intérêt puisque le prix de vente est diminué d'autant des droits de mutation.
Pour autant, la loi prévoit une sanction pénale en cas de non-respect de cette obligation d'information : une amende pénale de 5ème classe (max 1.500 €) pourra être prononcée. S'agissant d'une contravention, il y a cumul de celles-ci possible selon le nombre de supports non renseignés.
3) nouvelle reglementation des mandats
3.1 Informations contenues dans les mandats (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
La loi prévoit d'informer précisément les mandants des diligences que doivent effectuer ou se proposent d'effectuer les mandataires.
Les informations sont plus importantes s'agissant des mandats exclusifs.
3.1.1 Mandats simples et exclusifs (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Les mandats simples et exclusifs relatifs à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location (saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis), la gestion immobilière, doivent préciser les moyens employés par le titulaire de la carte et le cas échéant son réseau pour diffuser auprès du public les annonces commerciales relatives aux opérations de vente, recherche, échange, location et sous-location.
3.1.2 Mandats exclusifs (entrée en vigueur : 1er juillet 2014)
Les mandats exclusifs relatifs à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, la gestion immobilière doivent en plus préciser de façon détaillée :
- les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter sa mission,
- les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte et selon une périodicité déterminée par les parties.
3.1.3 Limitation du montant de la clause pénale (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
Dans les mandats exclusifs comme dans les mandats non-exclusifs, la somme versée par le mandant en application de la clause pénale prévoyant que même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application, ne pourra excéder un montant fixé par décret en Conseil d'état.
Ces dispositions sont d'autant plus étonnantes que la clause pénale n'est jamais automatique et que la condamnation au paiement, si le professionnel l'invoque, doit être prononcée par le Juge.
Or, la clause pénale est d'un montant toujours révisable en application des dispositions du Code civil, le Juge pouvant même la réduire à néant.
La mise en place d'un plafond paraît donc totalement inutile.
3.2 La reconduction tacite des mandats (entrée en vigueur : contrats conclus à compter du 27 mars 2014)
La loi résout une difficulté d'application des dispositions de l'article L.136-1 du Code de la consommation, lequel prévoit que le professionnel, prestataire de service, informe le consommateur par écrit au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
À défaut d'information, en effet le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.
Un doute existait jusqu'à présent sur l'applicabilité de ces dispositions au mandat conclut dans le cadre de la loi HOGUET.
La loi prévoit désormais expressément cette application dans les rapports entre consommateurs ou non professionnels et mandataires.
Ces dispositions s'appliquent donc à tous les mandats, de transaction, comme de gestion.
De plus, s'agissant des mandats exclusifs de transaction, il est impératif de mentionner en caractères très apparents les dispositions du 2ème alinéa de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit :
"... passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie 15 jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception."
Bien entendu et reprenant en cela les dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 la mention n'a pas à figurer dans les mandats donnés en vue de :
- la vente de l'immeuble par lots,
- la souscription ou la première cession d'actions de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété.
- la location, par fraction, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.
III - DISPOSITIONS CONCERNANT LES INSTANCES PROFESSIONNELLES ET DISCIPLINAIRES :
Deux séries d'institutions sont créées :
- un conseil national pour la déontologie, la formation, et la consultation des professionnels,
- une commission de contrôle pour la discipline.
1) Création du Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière
La loi crée un Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière chargé de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence des professionnels soumis à la loi HOGUET.
1.1 Composition du conseil national (entrée en vigueur : composition et modalités de constitution et de fonctionnement du conseil seront fixées par décret en Conseil d'Etat)
Le conseil est composé majoritairement de représentants des professionnels de la Loi HOGUET. Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels représentatifs des professionnels.
Le conseil comprend également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations agréées de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement.
Les représentants du ministre de la justice, du garde des Sceaux et des ministres chargés du logement et de la consommation assistent de droit aux réunions du conseil
1.2 Mission du conseil national
Le conseil propose au ministre de la justice, garde des Sceaux et aux ministres chargés de la consommation et du logement :
- les règles constituant le code de déontologie applicable aux professionnels de la loi HOGUET dont le contenu est fixé par décret,
- la nature de l’obligation d’aptitude professionnelle des titulaires de carte,
- la nature de l’obligation de compétence professionnelle des négociateurs,
- la nature et les modalités selon lesquelles s’accomplit la formation continue,
- les représentants des professionnels qui siègent dans la commission de contrôle parmi les personnes ayant cessé d’exercer les activités mentionnées par la loi HOGUET,
Le conseil est consulté pour avis sur l’ensemble des textes législatifs ou réglementaires relatifs à l’exercice des activités encadrées par la Loi HOGUET. Il établit chaque année un rapport d’activité.
2) Contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières
2.1 Confidentialité
La loi instaure un principe de confidentialité imposé aux professionnels de la loi HOGUET : sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, en particulier en matière de lutte contre le blanchiment, les professionnels de l'immobilier devront respecter la confidentialité des données dont ils ont connaissance dans l'exercice de leurs activités.
La loi précise toutefois que ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat, ni au signalement d'un habitat manifestement indigne au maire de la commune concernée.
Ce principe de confidentialité s'apparente au secret professionnel des professions libérales (Médecin, Avocat). Pour autant, il semble s'agir d'une version plus légère qui supporte quelque entorse : non seulement comme les professionnels libéraux le secret se heurte à l'obligation de divulguer certaines informations mais il s'accommode également de la possibilité de divulguer des "éléments" aux copropriétaires lesquels seraient nécessaires au bon fonctionnement du Syndicat.
Qui va déterminer ce qui est nécessaire ou non ?
La question reste posée.
2.2 La discipline des professionnels de la transaction et de la gestion immobilière
La loi prévoit des poursuites disciplinaires en cas :
- de manquement aux lois et aux règlements
- de manquement aux obligations fixées par le code de déontologie
| - de négligence grave - L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans. |
Il est précisé que la cessation des activités ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits.
Elle relève de la commission de contrôle qui connaît de l'action disciplinaire pour des faits commis dans son ressort.
Si les faits sont commis à l'étranger, l'action disciplinaire est portée devant la Commission de Contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la délivrance ou au renouvellement de la carte professionnelle.
2.3 Composition de la commission de contrôle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La commission comprendra :
- des représentants de l’Etat, désignés conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement,
- un magistrat de l’ordre judiciaire,
- des membres d’une profession juridique ou judiciaire qualifié dans le domaine de l'immobilier,
- des personnes ayant cessé d'exercer les activités réglementées par la loi HOGUET,
- des personnes représentant les clients (« co-contractants ») des professionnels de l’immobilier.
Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l’État.
La commission comporte des sections spécialisées dédiées à une ou plusieurs activités. Ces sections spécialisées instruisent les dossiers et formulent des avis.
Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d’organisation de la commission et des sections spécialisées, ainsi que la composition de ces dernières sont fixées par décret en Conseil d’État.
2.4 Décision de la commission de contrôle (entrée en vigueur : décret en Conseil d'Etat)
La commission de contrôle statuera par décision motivée dans les conditions définies par décret en Conseil d'État.
Avant toute décision, la commission informera la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le Conseil de son choix et en l'invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
2.5 Sanctions disciplinaires
Les sanctions disciplinaires seront compte tenu de la gravité des faits reprochés :
- l'avertissement,
- le blâme,
- l'interdiction temporaire d'exercer tout ou partie des activités de la Loi HOGUET pour une durée n'excédant pas trois ans,
- l'interdiction définitive d'exercer tout ou partie des activités de la Loi HOGUET.
2.6 Procédure
- Suspension provisoire
En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission pourra prononcer la suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités. Le président en informera sans délai la commission. Cette mesure pourra être ordonnée pour une durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne pourra être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à l'intéressé, qu'il ait été mis à même de prendre connaissance du dossier et qu'il ait été entendu ou dûment appelé par le président de la commission.
- Sursis
L'interdiction temporaire et l'interdiction définitive pourront être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute ayant entrainé le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraînera, sauf décision motivée, l'exécution de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
- Sanctions complémentaires
L'avertissement, le blâme, et l'interdiction temporaire pourront être assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre de la commission de contrôle pendant dix ans au plus.
L'avertissement et le blâme pourront être accompagnés, pendant le délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces obligations pourront également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprendra ses fonctions. Le coût de ces mesures sera supporté par la personne sanctionnée, qui ne pourra le mettre à la charge de son mandant.
- Frais de procédure
Lorsqu'elle prononcera une sanction disciplinaire, la commission pourra décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.
- Communication et publicité des sanctions
La commission communiquera ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou à la chambre départementale d'Ile de France ayant délivré la carte, ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité a été effectuée.
Elle pourra publier ses décisions dans les journaux ou supports qu'elle déterminera. Les frais de publication seront à la charge des personnes sanctionnées.
- Voies de recours à l'encontre des décisions de la commission
Les décisions de la commission de contrôle et de son président sont susceptibles de recours devant les tribunaux administratifs.
En effet, si l'on compare avec les Ordres professionnels, les décisions des organismes juridictionnels sont soumises au Juge Judiciaire il en est ainsi des Avocats, Médecins, etc... Le Juge Judiciaire étant le Juge garant traditionnellement des libertés individuelles.
On peut s'étonner que ce soient les juridictions administratives et non les instances judiciaires qui soient chargées de connaître des recours.
2.7 Répertoire des personnes sanctionnées
La commission de Contrôle crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées avec l'indication des sanctions devenues définitives. Le traitement des données à caractère personnel appelées à figurer dans ce fichier est soumis à avis préalable de la CNIL.
Les modalités et le fonctionnement du répertoire seront déterminés par décret en Conseil d'État pris après avis de la CNIL.
3) les modifications relatives aux sanctions
3.1 Sanctions pénales
En cas de violation d'une interdiction d'exercer définitive ou temporaire prononcée par une Commission de contrôle, la loi prévoit une sanction correspondant à 6 mois d'emprisonnement et 7500 € d'amende.
3.2 Sanctions administratives
Est sanctionné par une amende administrative, prononcée par la DGCCRF (dont le montant ne peut excéder 15 000 € pour une personne physique et 75 000 € pour une personne morale) le fait de mettre en location un logement constituant un habitat indigne ou un logement frappé d'un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter.
CONCLUSION
Il semble que les décisions de la commission de contrôle seront donc de nature juridictionnelle, c'est-à-dire identiques dans leurs effets, voies de recours, procédures etc... aux décisions de justice (avec les spécificités attachées aux décisions rendues par ces institutions) non strictement judiciaires. Des emprunts très importants ont été faits aux ordres professionnels des professions libérales (Architectes, Avocats, Médecins), ce qui est totalement inédit pour des professionnels ayant un statut de Commerçant ou exerçant sous forme de société commerciale.
De ce fait, quelques voix se sont fait entendre qui estiment que ces dispositions seraient contraires à un certain nombre de règles et en particulier à la liberté du commerce et de l'industrie, de même qu'à la directive européenne dite "services" du 12 décembre 2006 laquelle interdit qu'une activité commerciale de service puisse être autocontrôlée. (Le projet de loi ALUR : 14 juillet ou nuit du 4 août des professions immobilières ? Gaz. Pal. 15 décembre 2013 p. 20 J.M. MOYSE).
Les dispositions nouvelles risquent donc de poser des difficultés d'adaptation par rapport au droit positif actuel.
Certains ont pu également considérer que l'idée de soumettre les professionnels de l'immobilier à une éthique commune est tout à fait intéressante et cela était d'ailleurs réclamé depuis plusieurs années par les organismes professionnels qui, sans cela, ne peuvent pas lutter contre des pratiques contestables mais quand même très marginales et qui appartiennent au passé. Pour autant, selon cet auteur, le positionnement de ces idées semblerait mal maîtrisé car les dispositions prises dans le projet de loi, dont la plupart renvoient à des décrets, ne tiendraient pas compte de la grande diversité des intermédiaires de l'immobilier, qu'il serait difficile, selon lui, de rassembler sous une éthique commune" (loyers et copropriété janvier 2014 Focus Sylvain Glataloup - le projet de loi Duflot et les intermédiaires de l'immobilier).